Choć nieruchomości to dość stabilna inwestycja, a ich ceny w ciągu ostatnich dwóch lat znacząco wzrosły, w swoich przewidywaniach PKO BP (WA:PKO) prognozuje raczej spadek wartości, spowodowany między innymi podwyżkami stóp procentowych. Czy rynek nieruchomości czekają ciężkie czasy?
Co może wpłynąć na spadek cen nieruchomości?
Pod koniec zeszłego tygodnia analitycy PKO BP (LON:BP) opublikowali raport. Prognozują w nim, że w perspektywie najbliższego roku najprawdopodobniej nastąpi korekta cen nieruchomości. Jak wskazują analitycy, w scenariuszu bazowym może to być spadek od 0 do nawet 5 procent.
To, co przede wszystkim może wpłynąć na spadek popytu, a zarazem wartości mieszkań, to na pewno podwyższone stopy procentowe, które uniemożliwiają większości obywatelom zaciągnięcie kredytu. Jednocześnie rośnie ryzyko niewypłacalności u osób, które dostały kredyt, jednak ich pensja nie była na tyle wysoka, żeby ze spokojem akceptować zmieniające się kilka razy w roku główne stopy procentowe. Jak piszą w raporcie analitycy PKO PB:
Na prognozę składają się:
- silny spadek popytu kredytowego w warunkach znacznych podwyżek stóp procentowych;
- znaczny spadek zdolności kredytowej gospodarstw domowych po wdrożeniu ostatnich zaleceń nadzoru bankowego;
- założenie wzrostu stopy referencyjnej do poziomu ok. 7% i utrzymania jej na tym poziomie w okresie prognozy;
- powolna reakcja podaży na słabszy popyt na mieszkania, szczególnie w sytuacji w dalszym ciągu dużej liczby projektów w budowie.
Warto zwrócić uwagę na ostatni punkt, czyli dużą liczbę nowych inwestycji, których rozpoczęcie było odpowiedzią na boom z okresu pandemii, kiedy nieruchomości mocno podrożały. Zdaniem wielu inwestorów, w roku 2020 popyt na nieruchomości z rynku wtórnego nieco przewyższał podaż, co wpłynęło pozytywnie na ceny mieszkań. Wzrosły również koszty wynajmu. Jeśli chodzi o inwestycje, budowanie nowych mieszkań jest odpowiedzią na duży ruch na rynku nieruchomości, który był bardzo prężny jeszcze przed serią podwyżek stóp procentowych.
Odmienny scenariusz, czyli tendencja wzrostowa
Analitycy banku PKO BP nie zakładają jednak, że scenariusz, w którym ceny nieruchomości pójdą w dół, jest jedynym możliwym. Może nastąpić również zgoła odmienny trend, który sprzyjał będzie dalszemu wzrostowi wartości mieszkań. Taki scenariusz może zrealizować się w przypadku dużej nieprzewidywalności otoczenia. W tej sytuacji głównym paradoksem jest potencjalny dalszy wzrost inflacji, który sprzyja społecznej tendencji do lokowania pieniędzy w pewnych aktywach, takich jak choćby metale szlachetne, czy właśnie nieruchomości. Jednocześnie to właśnie podwyżki stóp procentowych, które są odpowiedzią na szalejącą inflację, znacząco blokują dynamikę na rynku mieszkaniowym. W raporcie, jako główne powody, które miałyby wpłynąć na tendencję wzrostową na rynku mieszkaniowym, analitycy wskazują:
- zakończenie cyklu podwyżek stóp procentowych i szybkie przejście do obniżek stóp procentowych z uwagi na obniżenie prognoz wzrostu gospodarczego;
- dalszy wzrost inflacji;
- ożywienie na rynku wynajmu związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych uchodźców wojennych;
- wysokie koszty budowy związane z rosnącymi cenami materiałów budowlanych i presją płacową;
- koszty DFG uruchomionego od 1 lipca 2022, które deweloperzy uwzględnią w cenach mieszkań.
Jak możemy dalej przeczytać w raporcie:
W perspektywie powyżej roku obecne decyzje deweloperów o wstrzymywaniu nowych projektów będą skutkowały obniżeniem nowej podaży i zahamują spadek cen. Szczególnie, jeśli zrealizują się prognozy ponownego przyspieszenia wzrostu gospodarczego od połowy 2023.
Spadki spółek z sektora nieruchomości na giełdzie
O potencjalnym spadku cen mieszkań mówi się już od jakiegoś czasu. Nie wpływa to jednak dobrze na notowania głównych spółek z sektora nieruchomości. Subindeks WIG-Nieruchomości jest bardzo niespokojny i generalnie notuje spadki. Obecnie i tak jest na dużo wyższym poziomie, niż w marcu 2020, kiedy zaliczył wyraźny dołek. Sytuacja zmieniła się diametralnie pod koniec miesiąca, kiedy notowania spółek z sektora nieruchomości zaczęły iść w górę. Obecnie, obserwując notowania, możemy mówić raczej o tendencji spadkowej.
W skład WIG-Nieruchomości wchodzi obecnie 27 spółek. Ponad 20 procent udziału w jego portfelu ma Develia, grupa deweloperska, która realizuje inwestycje komercyjne oraz mieszkaniowe.
Podsumowanie
Można powiedzieć, że rynek nieruchomości przez ostatnie dwa lata przeżywał pewnego rodzaju renesans. Na duży popyt na mieszkania miała wpływ po pierwsze pandemia koronawirusa, a po drugie inflacja, która zaczęła pchać ludzi do inwestycji w tak zwane bezpieczne przystanie. Jednocześnie, podwyższanie stóp procentowych, które jest reakcją na wzrost cen, nie wpływa pozytywnie na rynek nieruchomości, ponieważ coraz więcej ludzi nie może sobie pozwolić na kupno nieruchomości za kredyt. Rynek żyje więc w dużej mierze sprzedażą mieszkań za gotówkę, która również ma się w Polsce całkiem dobrze. Czy wzrost cen nieruchomości utrzyma się, czy raczej będziemy obserwować tendencję spadkową? Na pewno warto obserwować główne spółki z sektora nieruchomości i na bieżąco analizować sytuację.