Ceny mieszkań w Polsce zgodnie z oczekiwaniem rosną napędzane popytem
Jak wybory wpłyną na kształt rynku nieruchomości?
WIG Nieruchomości konsoliduje blisko szczytów
Rynek nieruchomości w Polsce po okresie głębokiej stagnacji w 2022 roku ponownie wrócił do większej aktywności, szczególnie na przestrzeni ostatnich kilku miesięcy z uwagi na wejście w życie nowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Preferencyjne kredyty spowodowały zdecydowane ożywienie popytu zarówno nowych nabywców, jak i tych, którzy odkładali kupno z intencją oczekiwania na uruchomienie dopłat. Wywołana nierównowaga pomiędzy popytem a podażą spowodowała w naturalny sposób wzrost cen, który był już widoczny w drugim kwartale o 7%, a w trzecim będzie najprawdopodobniej na wyższym poziomie. Znamy już wyniki wyborów, które wskazują na zwycięstwo opozycji mającej odpowiednią większość do stworzenia rządu. Z uwagi na coraz bardziej restrykcyjną politykę UE co do wymogów odnośnie do nowo budowanych domów ewentualna uległa polityka pro unijnego rządu może przynieść na deweloperów nowe obciążenia.
Jakie prognozy w kontekście kolejnego roku
Według prognoz analityków banku PKO w okresie kolejnych dwunastu miesięcy wzrost cen nieruchomości może zostać utrzymany na poziomie 10-15%, co ma być pokłosiem przede wszystkim programu Bezpiecznym Kredytem 2% oraz potencjalnie spadającym poziomem stóp procentowych. Należy jednak zwrócić uwagę, że zwiększony popyt dotyczy przede wszystkim segmentu mieszkań znajdujących się w przedziale wyznaczonym przez górną granicę dopłat 600 tys. zł, a te z górnej półki pozostają stabilne. Ceny nie mogą jednak stale rosnąć z uwagi na to, że w kolejnych latach pula środków z programu będzie ograniczona, nie będzie już efektu odłożonego popytu oraz gwałtownego napływu uchodźców z Ukrainy. Trzeba jednak pamiętać o rozbudowanych obietnicach przed wyborczych, wśród których możemy znaleźć m.in. kredyt hipoteczny 0%, co może dodatkowo wywindować ceny, jeżeli to faktycznie wejdzie w życie.
Ciekawie prezentują się wyniki raportu UBS dla rynku nieruchomości w Warszawie, który pokazuje, że aktualna wycena w porównaniu z innymi światowymi stolicami nie wskazuje na bańkę cenową. Jest to spowodowane tym, że w okresie 2012-2022 ceny nieruchomości wprawdzie wzrosły średnio 69%, jednak dynamika wzrostu płac w tym okresie kształtowała się jeszcze na jeszcze wyższym poziomie 88%.
Rysunek 1. Indeks zagrożenia bańką cenową, źródło: www.propertynews.pl
Podaż powinna pozostać stabilna w kolejnych latach
Zgodnie z przewidywaniami większości analityków sprzedaż nowych mieszkań w trzecim kwartale tego roku wzrosła rok do roku o 80% z wynikiem 7,4 tys. W okresie ostatnich 9 miesięcy mówimy o wzroście 22% względem analogicznego okresu w 2022 roku, jednak w dalszym ciągu jest to wynik słabszy niż w 2021 roku o 19%. Analizując liczbę rozpoczętych nowych budów w tym roku na poziomie 86 tys. przez deweloperów widzimy spadek o 20% r/r, jednak nagromadzone pozwoleń na budowę w latach 2021-22 w liczbie łącznie nieco ponad 410 tys. dają podstawy uważać, że podaż powinna utrzymać się na stabilnym lub nawet wyższym poziomie. Istotna będzie również stabilność geopolityczna, która powinna przełożyć się na mniejsze wahania cen surowców oraz materiałów niezbędnych do rozpoczęcia nowych inwestycji.
WIG Nieruchomości utknął w konsolidacji
WIG nieruchomości, który w dużej mierze reprezentuje sektor deweloperski w Polsce znajduje się w lokalnym trendzie bocznym, który trwa mniej więcej od połowy lipca. Aktualnie górne ograniczenie konsolidacji opiera się o historyczne maksima zlokalizowane w rejonie cenowym 4000 pkt.
Rysunek 2. Notowania indeksu WIG Nieruchomości
Przy tak dynamicznym ruchu w kierunku północnym ewentualna korekta byłaby naturalnym odreagowaniem, co potencjalnie dałoby szansę na wejście do pociągu po lepszej cenie. Pierwsze silne wsparcie znajduje się w pobliżu 3300 pkt. Przy kontynuacji trendu bez większej korekty z uwagi na brak historycznych odniesień kolejnymi oporami będą okrągłe poziomy.