Ostatni mój wpis odnośnie rynku nieruchomości z początku stycznia tego roku nosił tytuł: Rynek nieruchomości pędzi dalej? (część 3 – stopy procentowe idą w górę). Była to trzecia część cyklu poświęconego wpisom odnośnie nieruchomości. I co prawda, od ostatniego wpisu upłynęły dwa miesiące, ale od tego czasu na runku kapitałowym, w globalnej gospodarce wydarzyło się bardzo wiele. Wszystko za sprawą inwazji Rosji na Ukrainę. Również rynek nieruchomości, a może jak na razie sytuacja kredytobiorców zmieniła się dość radykalnie. Jeszcze dwa miesiące temu stopy procentowe wynosiły 2,25 – dziś po ostatniej marcowej podwyżce jest to 1,25% pp więcej:
W styczniowym wpisie „Rynek nieruchomości pędzi dalej? (część 3 – stopy procentowe idą w górę)” zastanawialiśmy się czy, i o ile ewentualnie wzrosną stopy procentowe w kolejnych okresach. Bardzo istotnym czynnikiem wpływającym na wysokość stóp jest inflacja. Na początku roku szacowana była na poziomie 8% i szczyt ten miał mieć miejsce w czerwcu. Najnowsza opublikowana przez NBP 11 marca projekcja zakłada szczyt inflacji już na poziomie 12% w połowie tego roku:
Sytuacja gospodarcza jest bardzo dynamiczna i nie ma co za wiele pisać o dotychczasowej skuteczności prognoz publikowanych przez NBP. Zostawię jedynie porównanie projekcji z listopada 2021 i tej najnowszej marcowej:
Żywność może mocno podrożeć
W ostatnich tygodniach z pewnością wydarzyło się bardzo wiele. Najbliższy czas to dla nas również okres niepewności – odniosę się do projekcji w rozbiciu o jej składowe na podstawie płynących z rynku informacji. Spójrzmy najpierw na prognozy w rozpiciu na składowe:
Widać wyraźnie, że NBP jako główną przyczynę dynamicznych wzrostów inflacji szacuje ceny energii. W raporcie można znaleźć też bardzo ciekawą projekcję cen energii i cen żywności:
Moją uwagę przykuwa dość „niski” oczekiwany wzrost inflacji cen żywności. Zważywszy na to, że w konflikcie zbrojnie udział biorą państwa bardzo istotne z punktu widzenia produkcji zbóż. Warto przypomnieć, że za rok 2020 Rosja jest największym na świecie eksporterem pszenicy, na piątym miejscu znajduje się jednak Ukraina:
Jeżeli spojrzeć na kukurydzę – tutaj Ukraina jest czwartym największym eksporterem na świecie zaraz za USA, Brazylią i Argentyną. Głównym odbiorcą kukurydzy eksportowanej z Ukrainy są Chiny, Egipt oraz kraje Unii Europejskiej. Bardzo fajne zestawienie opublikowało na swoim tt PKO – pokazuje ono udział Rosji i Ukrainy w światowym handlu surowcami rolnymi:
Zgodnie z raportem APK-Inform w związku z rosyjską inwazją, wiosenne zasiewy na Ukrainie mogą spaść o 39%. Swoje działania produkcyjne i eksportowe na tą chwilę zawiesiło IMC SA – jeden z największych dziesięciu producentów rolnych na Ukrainie. W tym tygodniu Rosja wprowadziła rozporządzenie zakazujące eksportu białego i surowego cukru do 31 sierpnia. Zakazała również eksportu pszenicy, żyta, jęczmienia i kukurydzy do sąsiednich państw EUG (Euroazjatyckiej Unii Gospodarczej) do 30 czerwca. W środę 8 marca ukraiński rząd nałożył zakaz na eksport zbóż, cukru, soli i mięsa do końca roku.
Patrząc na napływające informacje, jeżeli konflikt potrwa kolejne tygodnie to obawiam się, że projekcja NBP odnośnie wzrostu cen żywności może okazać się niestety za mała.
Nowe zalecenia UKNF
Napisałem dość sporo o czynnikach mogących wpływać na dalsze wzrosty inflacji – a ta może implikować dalsze wzrosty stóp procentowych. 7 marca ukazało się Stanowisko UKNF skierowane do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych ws. działań mających na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego, w którym to UKNF rekomenduje, aby w procesie zdolności kredytowej banki przyjmowały zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p. :
Stanowisko UKNF
W związku z rosnącymi w ostatnich miesiącach kosztami obsługi zadłużenia przez kredytobiorców i wynikającym stąd możliwym wzrostem ryzyka kredytowego, Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) zidentyfikował potrzebę podjęcia pilnych działań, mających na celu ograniczenie poziomu tego ryzyka zarówno dla nowo udzielanych kredytów, jak i już istniejących portfeli kredytowych
analityk BM mBanku Michał Konarski
Podniesienie minimalnego buforu przy badaniu zdolności kredytowej z 2,5 proc. do 5 proc. wpłynie na ograniczenie popytu na kredyt hipoteczny. Wpływ będzie negatywny, ale nie drastyczny. Zmiany oznaczają, że część klientów nie otrzyma kredytu. Zmiana buforu w takiej skali powoduje, że przy stopach na poziomie 4-5 proc. klienci będą „testowani” na stopy na wysokości około 9-10 proc
Konrad Pluciński ekspert Totalmoney.pl.
Można więc przyjąć, że po wejściu w życie nowych zaleceń zdolność kredytowa spadnie o około 20-25 proc. w porównaniu do obecnej. Należy mieć na uwadze prognozy dalszych podwyżek stóp procentowych, które wpłyną na zwiększenie się stawki bazowej stosowanej przez banki.
W styczniu i lutym drastycznie spadła liczba wniosków o przydzielenie kredytu hipotecznego. W styczniu jest to spadek rok do roku 25,9%, a w lutym aż o 36,3%. Kolejne podwyżki zapowiada prezes NBP Adam Glapiński:
prezes NBP Adam Glapiński
RPP jest nastawiona jastrzębio. Nie ma od tego wyjątku, taka jest sytuacja oczywista, tak trzeba działać i tak będzie w najbliższych miesiącach. W kolejnych miesiącach będą następne podwyżki. Trudno powiedzieć, jaki będzie pułap, do którego dojdą stopy – oczywiście jest jakiś pułap, który byłby już niekorzystny dla koniunktury, rynku pracy, kredytobiorców czy banków. Jest więc taki górny pułap, trudno jednak powiedzieć, jaki
Nie wiem, czy jest jakiś górny pułap. Będziemy co miesiąc dokonywali oceny sytuacji, a może częściej (…) Mówiliśmy wcześniej o 4 – 4,5 proc., teraz bym to podwyższył, ale proszę mnie o to spytać za miesiąc.
Wymienione czynniki mogą sprawić, że ceny nieruchomości również zastopują. Ja osobiście spodziewam się w tym roku spadków nie jakiś drastycznych, ale kilkuprocentowej korekty.