Rynek mieszkaniowy zdestabilizowany przez rządowy Nowy Ład

Ceny mieszkań prawdopodobnie będą rosły, ale już tylko w tempie bardzo zbliżonym do inflacji, a może nawet w wolniejszym niż inflacja.

Z rynku mieszkaniowego napływa coraz więcej informacji, które mogą wydawać się sprzeczne. Tym trudniej o prognozy cenowe. Na pewno rynek wycenia skutki podwyżek stóp procentowych, także tych, które dopiero przed nami.

O kredyt mieszkaniowy w styczniu br. wnioski złożyło o 25,9% mniej potencjalnych kredytobiorców, porównując rok do roku. Średnia wartość wnioskowanego kredytu w styczniu br. wyniosła 355,4 tys. zł i była wyższa o 11,1 proc.

Wartość BIK Indeksu spadła do 21,1% w styczniu br., co oznacza, że w styczniu, w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę niższą o 21,1% r/r. Pierwszy tegoroczny odczyt Indeksu jest na zbliżonym poziomie do najniższych w okresie pandemii odczytów z kwietnia (-28,1%) i maja 2020 r. (-24,4%).

W styczniu od popytu jeszcze szybciej spadała podaż nowych mieszkań od deweloperów. Jednocześnie ceny mieszkań w Warszawie wzrosły rok do roku o 16,9%. W Lublinie o 29%, ale jest to o wiele mniejszy rynek i sprzedaż mieszkań choćby w jednym budynku o wyższym standardzie mogła bardzo wpłynąć na tak duży wzrost cen ofertowych.

- Rynek jest bardzo zależny od podaży gruntów, która jest niewielka zwłaszcza w Warszawie. Ceny gruntów rosną o 10-12% rok do roku, a podwyżki stóp procentowych tym bardziej powodują, że mniej klientów będzie stać na kupno mieszkań - mówi w rozmowie z MarketNews24 Dariusz Węglicki, dyrektor zarządzający funduszu Catella Polska. - W tej sytuacji tegoroczny wzrost cen będzie zbliżony do wielkości inflacji, a może nawet będzie nieco niższy. Dodatkową niepewność spowodował Nowy Ład, wszyscy czekamy co się z nim zdarzy, jakie kolejne modyfikacje będą wprowadzane, a przedsiębiorcy zastanawiają się czy przeżyją te zmiany.

Jeżeli chcemy marzyć, aby nowe mieszkania były cenowo bardziej dostępne, najwięcej można zrobić doprowadzając do zwiększenia podaży nowych gruntów pod budownictwo. Brakuje w miastach planów zagospodarowania przestrzennego. Dużą ilością niewykorzystanych gruntów dysponują zwłaszcza spółki należące do Skarbu Państwa. Spółki Skarbu Państwa nie chcą pozbywać się gruntów, to akurat rząd jako akcjonariusz spółek mógłby zmienić, ale tego nie robi. Przyczynia się to do wysokich wzrostów cen mieszkań i także do chaosu urbanistycznego.

Fundusze instytucjonalne (PRS), takie jak Catella Polska, których udział w rynku mieszkaniowym w Polsce jest bardzo mały, ale będzie dynamicznie się zwiększał (przede wszystkim statystycznie, ze względu na niski tzw. efekt bazy), szukają nowych lokalizacji, zwłaszcza poza Warszawą, co jest spowodowane wspominaną dostępność działek o atrakcyjnej lokalizacji. W najbliższych latach w stolicy prawdopodobnie będzie realizowany tylko jeden duży projekt dotyczący mieszkań luksusowych, a Złota 44 pozostanie największą inwestycją w takie mieszkania. Rynek nieruchomości luksusowych przeniesie się przede wszystkim do miejscowości nadmorskich, gdzie ceny już bardzo rosną.

- Rosnące w Polsce ryzyka prawne i podatkowe mogą jednak spowodować, że fundusze instytucjonalne, które były bardzo zainteresowany właśnie Polską, ze względu na niskie ceny mieszkań luksusowych a te szybko rosły, zaczną przenosić się do innych krajów – obawia się D.Węglicki.