Mieszkania: ostre hamowanie deweloperów

Szybko spada liczba rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji oraz uzyskiwanych przez nich pozwoleń na budowę mieszkań. Roczna dynamika spadku przekracza już 20 proc.

W ostatnich 12 miesiącach do użytkowania oddano łącznie 152,7 tys. mieszkań – wynika z najnowszych danych głównego Urzędu Statystycznego. Roczna dynamika przyrostu ich liczby wyniosła więc blisko 7,9 proc., przy czym systematycznie, z miesiąca na miesiąc, maleje od września ubiegłego roku, kiedy wyniosła prawie 19,1 proc.

Firmy deweloperskie oddały w tym czasie 62,7 tys. lokali, o 11,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Licząc miesiąc do miesiąca zanotowały już jednak spadek o 2,2 proc. – najwięcej od marca 2011 roku. Obraz całego rynku podreperowali inwestorzy indywidualni, oddając w ciągu roku 82,3 tys. jednostek mieszkalnych, czyli o 7,9 proc. więcej niż rok temu. W ich przypadku dynamika również maleje, jednak w znacznie wolniejszym tempie.

Szybko rośnie dynamika spadku liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto w ostatnich 12 miesiącach. W sumie naliczono ich 125,4 tys., czyli o 5 proc. mniej niż przed miesiącem, i o 24,5 proc. mniej niż rok wcześniej. Przypomnijmy, że w tym samym czasie przed rokiem roczna dynamika była na 5-proc. plusie. Działalność ograniczyli zarówno inwestorzy indywidualni (spadek o 14,9 proc. rok do roku) jak i deweloperzy, którzy odnotowali jednak ponad dwukrotnie większą roczną dynamikę spadku, przekraczającą 34,5 proc., rozpoczynając budowę niespełna 46,4 tys. mieszkań, czyli o 24,5 tys. mniej.

Podobnie sytuacja przedstawia się także pod względem liczby mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia. W ciągu 12 miesięcy liczba ta łącznie wyniosła 149,9 tys. Nie była tak niska od co najmniej ostatnich pięciu lat. Jest to zasługą wyhamowania działalności zarówno przez deweloperów, jak i inwestorów indywidualnych. W tym pierwszym segmencie rynku uzyskano w ciągu roku pozwolenia na budowę 61,2 tys. lokali (o 31 proc. mniej niż rok wcześniej), zaś w drugim 82,5 tys. (o o 13,1 proc. mniej niż przed rokiem). O ile jednak w przypadku mieszkań przeznaczonych na sprzedaż można zaobserwować w ostatnich latach pewną cykliczność, tak po stronie inwestorów indywidualnych ostatnich pięć lat oznacza w zasadzie niemal nieprzerwaną tendencję spadkową.

Komentarz i prognoza
Budowa domów czy mieszkań, licząc do uzyskania pozwolenia do zakończenia inwestycji, to przeciętnie kwestia od półtora roku do dwóch lat. Jest to wyjaśnieniem obserwowanej relatywnie dużej liczby oddawanych w ostatnich miesiącach do użytkowania jednostek mieszkalnych, bowiem lata 2010-2011 stały pod znakiem zrównoważonej liczby rozpoczynanych inwestycji. Przyspieszenie można było zaobserwować w pierwszych czterech miesiącach ubiegłego roku, co było związane z wejściem w życie z końcem kwietnia 2012 roku tzw. ustawy deweloperskiej. Deweloperzy, żeby uciec od jej restrykcyjnych dla nich zapisów, bez specjalnego rozgłosu spełniali warunek wprowadzenia inwestycji do sprzedaży. Po kwietniu nastąpiło wyraźne załamanie zarówno rozpoczynanych inwestycji, jak i wydawanych pozwoleń na budowę. Można zakładać, że część deweloperów, ze względu na aktualną sytuację rynkową, wycofuje się z realizacji części planów, czyli nie wszystkie rozpoczynane przed kilkunastoma miesiącami „na papierze” inwestycje zostaną w rzeczywistości zrealizowane. Oznaczałoby to, że nadchodzące miesiące przyniosą zdecydowany spadek liczby nowo oddawanych do użytkowania mieszkań. Tym bardziej, że aktualna oferta sprzedażowa, w której nie brak gotowych mieszkań, w dalszym ciągu utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie. Szans na wzrost popytu można upatrywać w malejących stopach procentowych, co przekłada się na spadek kosztów związanych z obsługą kredytów hipotecznych.

Bernard Waszczyk
Open Finance