Ceny transakcyjne mieszkań trzymają poziom

Majowy odczyt indeksu średnich cen transakcyjnych mieszkań wskazuje, że sytuacja na rynku mieszkaniowym generalnie jest stabilna, choć z punktu widzenia deweloperów zapewne mogłaby być lepsza.

Ceny mieszkań utrzymują się na stabilnym poziomie – wynika z najnowszego odczytu indeksu średnich cen transakcyjnych, liczonego przez Open Finance i Home Broker na bazie transakcji dokonywanych przez klientów obydwu firm. Przypomnijmy, że pierwszy kwartał br. przyniósł 6,8-proc. zwyżkę wskaźnika, co tłumaczymy statystyczną korektą, wynikającą ze zmiany struktury rynku mieszkaniowego po zamknięciu programu Rodzina na Swoim. W kwietniu indeks zanotował 0,65-proc. spadek, który w maju, z niewielką nawiązką, został odrobiony – wzrost wyniósł 0,74 proc. Zatem tylko w tym roku indeks wzrósł o ponad 6,9 proc.

Na zachowanie indeksu wpływ miał też fakt, że pierwszy kwartał to okres niskiej aktywności na rynku nieruchomości. Z jednej strony ubyło więc transakcji z powodu wycofania programu RnS, a swoje dołożył też sezonowy dołek. Kwiecień przyniósł pod tym względem lekką poprawę, jednak już w maju liczba transakcji, które uwzględniliśmy przy obliczaniu indeksu, była niższa i wyniosła nieco ponad 2400. To o 5,1 proc. mniej niż miesiąc wcześniej i o 6,6 proc., mniej niż rok temu.
Spośród monitorowanych przez nas miast w ostatnim roku średnie ceny transakcyjne mieszkań najbardziej spadły w Bydgoszczy (o 5 proc.) oraz Warszawie i Olsztynie (po -3,7 proc.) Przybywa miast, w których w rocznym okresie ceny wzrosły. Przed miesiącem było ich trzy, teraz jest ich sześć. Są to: Katowice i Wrocław (wzrost po 3,3 proc.), Kraków (+2,2 proc.), Lublin (+1,7 proc.), Szczecin (+1,3 proc.) oraz Gdańsk (+0,7 proc.).

Komentarz i prognoza

Drugi kwartał jak dotąd nie przyniósł choćby częściowego zniesienia statystycznej, wzrostowej korekty notowań indeksu średnich cen transakcyjnych mieszkań liczonego przez Open Finance i Home Brokera, z jaką mieliśmy do czynienia w pierwszym kwartale. Spowodowana była ona przez wygaśnięcie wraz z końcem roku programu Rodzina na Swoim. Istniały uzasadnione obawy, że po tych trzech wzrostowych miesiącach, na rynek powróci tendencja spadkowa. Na razie okazuje się jednak, że sytuacja nie wygląda aż tak źle. Sprzedaż może nie rośnie tak, jak oczekiwaliby tego deweloperzy, utrzymuje się jednak na względnie stabilnym poziomie. Duża w tym zasługa klientów kupujących za gotówkę, w niewielkim tylko stopniu wspomagających się kredytami. Przed nami sezon wakacyjny, który charakteryzuje się nieco zmniejszoną aktywnością na rynku mieszkaniowym. Można więc oczekiwać, że w kilku nadchodzących miesiącach liczba transakcji i ceny będą podlegały niewielkim wahaniom.

Bernard Waszczyk,
Open Finance


KOMENTARZ Home Broker, 07 czerwca 2013 r.

W maju przeciętna cena mieszkania w dużym mieście była o 0,7 proc. wyższa niż w kwietniu – wynika z odczytu indeksu Open Finance i Home Broker. Od grudnia ubiegłego roku poziom cen wzrósł o 6,9 proc., ale wciąż za wcześnie jest, aby uznać, że zapoczątkowany 63 miesiące temu trend spadkowy na rodzimym rynku mieszkaniowym został zatrzymany. Nie można bowiem zapomnieć, że wciąż w ujęciu 12-miesiecznym odczyt Indeksu wskazuje na regres cen. Co prawda korekta wynosi tylko 2,2 proc., ale wciąż jest to odczyt ujemny.

Najbliższe miesiące mogą przynieść potwierdzenie tezy o stabilizacji rodzimego rynku mieszkaniowego w 2013 roku płynącej z ankiety przeprowadzonej wśród doradców Home Broker i Lion’s Bank. Przemawiać za tym może fakt najtańszych w historii kredytów hipotecznych (w ciągu 9 miesięcy staniały one o jedną czwartą), co nie pozostanie bez pozytywnego wpływu na popyt na mieszkania. Na możliwe zmiany może też wskazywać rosnąca aktywność inwestorów. Dziś zgodnie z danymi wspomnianych firm jest ich dwukrotnie więcej niż jeszcze pół roku temu. Z drugiej strony trzeba pamiętać o wciąż bardzo wysokiej podaży mieszkań deweloperskich oraz słabych danych o rozwoju gospodarczym co wzmaga obawy o poziom wynagrodzeń i zatrudnienia (strona popytowa rynku).

Bieżący odczyt indeksu zmian cen mieszkań wskazuje ponadto na zanikanie wpływu na rynek zakończenia programu „Rodzina na swoim”. Faworyzował on zakupy tańszych lokali, a o dopłaty można było ubiegać się do końca ubiegłego roku. Spowodowało to spadek liczby zawieranych transakcji na początku bieżącego roku oraz wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej wynikającej ze zmiany jakości sprzedawanych lokali. Wraz ze zbliżaniem się końca roku na rynek oprócz naturalnych mechanizmów działać też będą dwa czynniki – możliwy do wprowadzenia przez KNF wymóg posiadania 10-proc. wkładu własnego, a także medialne doniesienia o procedowanym przez Sejm programie dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”. Pierwszy z nich może spowodować wzrost popytu na mieszkania pod koniec bieżącego roku. Wpływ „Mieszkania dla młodych” może być odwrotny, ale wiarygodnie ocenić będzie go można dopiero, gdy faktycznie stosowna ustawa zostanie uchwalona przez Sejm, a Prezydent złoży na niej swój podpis.

Bartosz Turek,
analityk rynku nieruchomości Home Broker