Warszawa, 13.10.2022 (ISBnews) - Średnie ceny ofertowe mieszkań wzrosły o 1,5% kw/kw w III kw. 2022 r. i był to najwolniejszy wzrost cen od blisko dwóch lat, wynika z raportu Polityki Insight i Otodom. W ujęciu rocznym wzrost spowolnił do 14,5% z 16,4% r/r w II kw. br. Oznacza to, że po raz pierwszy od dekady ceny mieszkań w ujęciu realnym zaczęły spadać, podkreślono.
"W III kwartale średnie ceny ofertowe mieszkań wzrosły o 1,5%. To najwolniejszy wzrost cen od blisko dwóch lat - ostatni raz tak małe podwyżki miały miejsce pod koniec 2020 r. W rezultacie spadła dynamika roczna - do 14,5% z 16,4% w II kwartale i 16,5% w pierwszych trzech miesiącach roku. Tak wolne tempo wzrostu cen mieszkań wraz z narastającą inflacją sprawiają, że po raz pierwszy od dekady ceny mieszkań w ujęciu realnym, czyli w porównaniu do średnich cen towarów i usług, zaczęły spadać" - czytamy w publikacji pt. "Kwartalnik mieszkaniowy. Raport o sytuacji na rynku mieszkań w III kwartale 2022 r."
"Za hamowanie cen odpowiadają przede wszystkim ograniczenia popytowe - od początku roku gwałtownie maleje zainteresowanie mieszkaniami, w tym zwłaszcza popyt finansowany z kredytu" - czytamy dalej.
Autorzy przypominają, że według danych BIK wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była we wrześniu o 68,7% niższa niż przed rokiem (w czerwcu spadek wyniósł 60% r/r).
"Coraz trudniej sprzedać mieszkanie. III kwartał przyniósł skokowe wydłużenie okresu wyświetlania jednej oferty mieszkaniowej w serwisie Otodom - w ostatnich trzech miesiącach mediana czasu aktywności ogłoszenia wynosiła 76 dni wobec 64 dni w II kwartale i 58 dni w latach 2019-2021. Znalazło to odzwierciedlenie w utrzymującej się na wysokim poziomie liczbie dostępnych ofert mieszkań - wyniosła ona nieco ponad 307 tys. Był to efekt szybszego spadku popytu na mieszkania niż podaży - liczba nowych ofert zmalała w III kwartale jedynie o 11% kw/kw wobec 5-proc. spadku o tej samej porze rok wcześniej" - napisano też w raporcie.
Jak zauważyli autorzy, spada podaż na rynku pierwotnym, wzrasta na rynku wtórnym. Kolejny kwartał z rzędu maleje udział nowych mieszkań wśród dostępnych ofert - rośnie natomiast podaż mieszkań z rynku wtórnego, zwłaszcza tych wybudowanych w ciągu ostatnich 5 lat.
"To rezultat znacznego ograniczenia liczby rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji. W 20 największych polskich miastach liczba rozpoczętych budów mieszkań na sprzedaż lub wynajem spadła do poziomu z 2016 r., czyli początku boomu na polskim rynku nieruchomości. Taka sytuacja umożliwia deweloperom podnoszenie cen ofertowych - uzasadniają to szybkim wzrostem cen materiałów budowlanych i kosztów robocizny. W rezultacie wzrost cen na rynku pierwotnym wyniósł w III kwartale 17,6% r/r wobec 12,3% na rynku wtórnym. Ograniczenie podaży ma charakter nie tylko jakościowy, ale też ilościowy - maleje powierzchnia oferowanych przez deweloperów mieszkań" - czytamy dalej.
Polityka Insight i Otodom wskazują, że wzrosty cen są najszybsze w małych miastach. Na załamanie popytu najszybciej reaguje rynek największych miast.
"W metropoliach, w których mieszka ponad 500 tys. osób, kwartalny wzrost cen wyniósł jedynie 1%. Najszybciej rosły natomiast ceny w najmniejszych miejscowościach, czyli takich do 50 tys. mieszkańców (o 2,8%). To szczególnie ciekawe w kontekście danych GUS o liczbie rozpoczętych budów nieruchomości mieszkaniowych, bowiem to właśnie poza miastami na prawach powiatu liczba budowanych na sprzedaż lub wynajem nieruchomości spada najwolniej. W rezultacie skala nierównowagi między popytem a podażą na tamtejszym rynku może być największa. Oznacza to, że w kolejnych kwartałach w najmniejszych miejscowościach może wystąpić wyraźna korekta cen" - napisali analitycy.
Zwrócili też uwagę, że wyhamowują podwyżki małych mieszkań. Ceny lokali o powierzchni do 40 m 2 wzrosły o 1% w porównaniu do II kwartału, podczas gdy podwyżki cen największych lokali przyspieszyły do 2,8%.
"Jest to o tyle zaskakujące, że popyt na mniejsze mieszkania jest najbardziej odporny na załamanie na rynku kredytowym, bo lokale o niewielkiej powierzchni wciąż mieszczą się w zasięgu zdolności kredytowej polskich rodzin. Takie odwrócenie trendu może być artefaktem statystycznym (w porównaniu z III kwartałem 2021 r. ceny największych lokali wciąż rosną najwolniej), ale może też pokazywać zmianę nastawienia sprzedawców. W związku ze spadkiem dostępności kredytowej ich jedynymi nabywcami są klienci gotówkowi, którzy ze względu na rosnącą inflację chcą zainwestować swoje oszczędności w nieruchomości. Dla takich osób kwota transakcji nie ma dużego znaczenia, ponieważ liczą na dalszy wzrost cen" - czytamy dalej w raporcie.
(ISBnews)