Sprzedający mieszkanie na rynku wtórnym mają trudniej

Na rynku wtórnym różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi mieszkań nieznacznie wzrosły. W przypadku deweloperów sytuacja kształtuje się odwrotnie.


Pomimo spadku średnich cen po jakich dokonywane są rzeczywiste transakcje na rynku mieszkaniowym, od początku roku różnica pomiędzy nimi a cenami z ofert sprzedaży pozostaje na mniej więcej zbliżonym poziomie. Dzieje się tak dlatego, że ceny ofertowe w sześciu monitorowanych przez nas miastach (Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) topnieją w tempie zbliżonym do spadku cen transakcyjnych. Na podstawie ofert zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl średni spadek cen ofertowych w pierwszym półroczu dla wspomnianej szóstki miast podliczyliśmy na 3,1 proc., podczas gdy ceny z transakcji średnio są niższe o 3,4 proc.

Tradycyjnie z największymi różnicami pomiędzy oczekiwaniami sprzedających mieszkania a tym, co faktycznie są w stanie uzyskać, mamy do czynienia na rynku wtórnym. Ceny po jakich ostatecznie zawierane są transakcje w przypadku mieszkań dwupokojowych, są na mim niższe od cen z ofert sprzedaży średnio o 13,85 proc. Najmniejsze różnice zanotowaliśmy, podobnie jak w poprzednich miesiącach, w segmencie mieszkań trzypokojowych – 9,47 proc. Osoby przymierzające się do zakupu kawalerki albo dużego mieszkania, liczącego co najmniej cztery pokoje, na rynku wtórnym także mogą liczyć, że wytargują średnio ok. 12-13 proc.

Utrzymujące się spore różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku wtórny wynikają z mniejszej skłonności sprzedających do korygowania ceny ofertowej, przynajmniej w początkowym okresie oferowania. Wpływ ma na to kilka czynników. Pierwszym z nich jest zła wycena nieruchomości. Następny przypadek dotyczy mieszkań zakupionych w okresie boomu i tutaj koszt zakupu połączony z kosztem kredytu nie daje możliwości obniżenia ceny bez straty. No i kolejny to nadzieja, że może jednak uda się znaleźć klienta, który kupi po zaoferowanej cenie. Niestety szacuje się, że przeciętnie mieszkanie na rynku wtórnym sprzedaje się aż pół roku, a w rzeczywistości często dłużej. Wydłużający się czas zbycia mieszkania jest najskuteczniejszym czynnikiem wpływającym na zmianę podejścia do proponowanej ceny – mówi Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds. projektów specjalnych Domiporta.pl.

Różnice między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań
w rozbiciu na rynek pierwotny i wtórny*
rynek pierwotny rynek wtórny
kawalerka 2-pok. 3-pok. 4-pok. kawalerka 2-pok. 3-pok. 4-pok.
Czerwiec
2012 -3,98% -5,62% -4,02% -1,20% -13,16% -13,85% -9,47% -12,32%
Kwiecień
2012** -9,09% -8,21% -2,37% -1,64% -13,48% -10,74% -9,33% -11,92%
Luty
2012** -6,54% -6,92% -3,19% -1,42% -13,32% -12,30% -9,40% -12,12%
*Dane uśrednione dla Gdańska, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. **Dane zaktualizowane.
Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.

Na rynku pierwotnym mamy do czynienia ze zdecydowanie mniejszymi rozbieżnościami między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Zwraca uwagę, że o ile w przypadku rynku wtórnego te różnice wydają się bardzo nieznacznie, ale jednak pogłębiać, to rynek pierwotny zachowuje się dokładnie na odwrót i w większości prezentowanych przez nas segmentów mieszkań w ostatnim kwartale zaobserwowaliśmy ich zmniejszenie.

Związane jest to ze zdecydowanie szybszym dostosowaniem przez developerów cen ofertowych do możliwości popytowych rynku. Deweloperzy zmniejszają swoje marże, ale dzięki temu, mimo wyraźnej dekoniunktury na rynku, są w stanie płynnie przejść przez cały proces inwestycyjny – mówi Agnieszka Grotkowska.

Kupując mieszkanie od dewelopera można zakładać, że przeciętnie uda się zbić cenę mieszkania o 4 do 6 proc. Tak jest w przypadku kawalerek (3,98 proc.) oraz lokali dwu- (5,62 proc.) i trzypokojowych (4,02 proc.). Mieszkania największe, czyli od czterech pokoi wzwyż, cechuje znacznie mniejsza różnica między ceną ofertową a transakcyjną, która wg ostatnich danych sięga 1,2 proc.

Jak ceny transakcyjne różnią się od cen ofertowych w poszczególnych miastach
miasto kawalerka 2-pokojowe 3-pokojowe 4-pokojowe i większe
Gdańsk 2,0% -9,3% -4,9% -14,6%
Kraków -0,1% -10,0% -9,3% -10,6%
Łódź -2,5% -6,7% -10,0% 0,2%
Poznań -3,3% -8,6% -10,1% -22,1%
Warszawa -12,5% -8,7% -3,5% -1,2%
Wrocław -18,8% -12,1% -9,9% -14,7%
ŚREDNIE* -8,5% -9,3% -6,6% -7,0%
*ważone liczbą transakcji. Źródło: Domiporta.pl, Open Finance.

Przedstawione przez nas dane powinny być użyteczne szczególnie dla osób, które przymierzają się do zakupu mieszkania. Trzeba mieć oczywiście na uwadze, że są to dane uśrednione. Nie dysponujemy wiedzą na temat ostatecznej kwoty poszczególnych transakcji. Każdy przypadek należy więc traktować indywidualnie. Niemniej jesteśmy przekonani, że z powyższą wiedzą kupujący zyskują lepszą pozycję negocjacyjną.


Bernard Waszczyk, Open Finance