Ceny mieszkań nadal spadają

Po lekkim odbiciu miesiąc wcześniej, listopadowy odczyt indeksu cen transakcyjnych mieszkań wskazuje na jego powrót do tendencji spadkowej.


Jak wynika z najnowszych danych dotyczących transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker, wartość wskaźnika stopniała do 733,38 pkt, czyli spadła o 1,26 proc. w porównaniu z październikiem. Od początku roku przecena mieszkań mierzona naszym indeksem sięga już 12,4 proc. Po okresie względnej stabilizacji cen mieszkań, trwającym mniej więcej od połowy 2009 do połowy 2011 roku, od kilkunastu miesięcy mamy do czynienia z wyraźnym trendem spadkowym. Na ostatnich 18 miesięcy, tylko cztery zakończyły się zmianą indeksu in plus w skali miesiąca, przy czym były to raczej niewielkie zmiany, z których największa była ta ze stycznia br., gdy indeks cen transakcyjnych zyskał 0,61 proc. Spadki są o wiele bardziej dotkliwe, a jak dotychczas najgorszym pod tym względem miesiącem był wrzesień br., kiedy indeks zanurkował aż o 3,74 proc. W sumie od połowy ubiegłego roku indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony przez Open Finance i Home Broker, spadł o 16,6 proc.

Indeks cen transakcyjnych

Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.

Indeks spada, ale nieprzerwanie od czerwca br. rośnie wolumen dokonywanych transakcji uwzględnianych przy jego wyliczaniu (suma transakcji z ostatnich trzech miesięcy). Przy okazji listopadowego odczytu indeksu uwzględniliśmy ponad 3550 transakcji, wyraźnie bijąc dotychczasowy rekord z maja ubiegłego roku, wynoszący blisko 3400 transakcji. W stosunku do danych z października br. liczba transakcji wzrosła o 5,2 proc., zaś w porównaniu rocznym mówimy o ponad 26-proc. wzroście.

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
miasto
mediana cen m2 w listopadzie 2012 r.
roczna zmiana ceny
miesięczna zmiana ceny
Białystok
3931 zł
-7,4%
2,2%
Bydgoszcz
3955 zł
1,1%
1,4%
Gdańsk
4631 zł
-10,7%
-1,1%
Katowice
3434 zł
-1,5%
-0,3%
Kraków
5283 zł
-18,7%
-1,6%
Lublin
4190 zł
-12,0%
-2,0%
Łódź
3710 zł
-4,0%
0,2%
Olsztyn
4143 zł
-6,5%
0,7%
Poznań
5237 zł
-2,2%
-1,0%
Szczecin
4020 zł
-8,0%
-0,0%
Toruń
4217 zł
-4,9%
2,7%
Warszawa
6489 zł
-14,6%
-0,9%
Wrocław
5183 zł
-9,4%
-0,2%
Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.


Komentarz i prognoza

Tak jak można było tego oczekiwać, końcówka roku przebiega pod znakiem wzmożonego zainteresowania programem Rodzina na Swoim. W październiku i listopadzie w ramach RnS udzielono w sumie ponad 10 tys. kredytów o łącznej wartości blisko 1,8 mld zł, co stanowiło prawie jedną trzecią wszystkich udzielonych przez banki kredytów hipotecznych. Jednak ten wzrost jest niewystarczający do tego, żeby skutecznie powstrzymać przecenę na rynku mieszkaniowym. Z jednej strony wynika to ze znacznej nadpodaży lokali na rynku pierwotnym – zarówno w trakcie realizacji, jak i tych gotowych – ale także dlatego, że w orbicie zainteresowania potencjalnych beneficjentów RnS, z racji kryteriów jakie trzeba spełnić, aby móc skorzystać z programu, znajdują się mieszkania tańsze i mniejsze. Wzrost obrotów takimi lokalami oraz rywalizacja o klienta wśród sprzedających sprawiają, że średnie ceny nieubłaganie prą na południe.

Wzmożone zainteresowanie Rodziną na Swoim będzie też pewnie widoczne w danych za grudzień. Wiadomo już co prawda, że Rodzinę na Swoim zastąpi nowy program pn. Mieszkanie dla Młodych, ale na jego wprowadzenie trzeba jednak będzie poczekać przynajmniej do drugiej połowy przyszłego roku. Nie oznacza to bynajmniej, że pierwsza połowa przyszłego roku musi przebiegać pod dyktando dalszych spadków cen mieszkań. Nawis podażowy mieszkań osiągnął już swoje maksimum w trzecim kwartale br. i zaczął się zmniejszać. Oczywiście, w ujęciu liczbowym oferta sprzedażowa deweloperów cały czas pozostaje na wysokim poziomie i przy obecnej skali sprzedaży potrzeba dużo czasu na jej zredukowanie. Niemniej trzeba pamiętać, że marże realizowane przez deweloperów są już teraz niskie, zaś obowiązki nałożone na nich przez tzw. ustawę deweloperską tylko dokładają im pracy i kosztów, a materiały budowlane czy koszty pracy bynajmniej wcale nie są mniejsze niż rok temu. Gdzie jest więc granica opłacalności ich działalności? Pokażą to nadchodzące miesiące. W naszej opinii potencjał do dalszych obniżek cen mieszkań jest już na wyczerpaniu, a dołek cenowy powinien wystąpić przed końcem pierwszej połowy przyszłego roku.


Bernard Waszczyk, Open Finance