Warszawa, 06.12.2022 (ISBnews) - Skutki pogarszającej się sytuacji makroekonomicznej będą widoczne na rynku biurowym prawdopodobnie dopiero na początku 2023 r., wynika z analizy "Rynek nieruchomości biurowych" PKO Banku Polskiego. Nie jest jednak spodziewany spadek czynszów.
"Pierwsza połowa 2022 r. była dotychczas najbardziej pozytywna dla rynku biurowego od nadejścia pandemii. Absorpcja i popyt brutto zdecydowanie się poprawiły, od II kw. 2022 r. rynek zaczął obserwować spadek pustostanów. W Europie sytuacja również poprawiała się na tyle, że absorpcja na większości rynków jest pozytywna. Czynsze w kraju pozostawały stabilne (na szerokim rynku Europejskim wzrosły o 5% r/r), rosnąc w złotym" - czytamy w raporcie.
Analitycy zwracają jednak uwagę, że rynek czeka na ewentualny negatywny wpływ pogarszającej się sytuacji makro. Skutki tego będą prawdopodobnie widoczne dopiero na początku 2023 r.
"W I poł. 2022 r. czynsze w kraju (wyrażone w euro) zarówno efektywne, jak i wywoławcze pozostawały w trendzie bocznym. Licząc w złotym czynsze pozostają od początku pandemii w trendzie łagodnie wzrostowym. Na rynkach europejskich średnio po III kw. 2022 r. czynsze wzrosły r/r o 5%. Zarówno w Polsce, jak i na rynkach zachodnich, mimo przejściowego, ale silnego covidowego osłabienia na rynku najmu, nie odnotowano znaczących spadków czynszów. Na kolejne kwartały w perspektywie końca 2023 przewidujemy dalszą stabilizację czynszów, ewentualnie ich niewielki wzrost, zwłaszcza w stolicy. Pogorszenie nastojów makro nie powinno szybko przełożyć się na wzrost presji na spadki czynszów" - czytamy dalej.
Analizując sytuację na rynkach europejskich, zauważają, że powrót absorpcji do poziomu zbliżonego sprzed epidemii jest zdarzeniem nadal występującym jedynie na rynkach regionu Europy Środkowej. Osiągniecie absorpcji paneuropejskiej około 3 mln m2 rocznie wydaje się możliwe z tym, że duża część tej absorpcji będzie miała miejsce w Europie Środkowej. Sytuacja w USA jest gorsza i może wskazywać, że ten rynek zbliża się do poziomu Peak Office.
Jednocześnie odnotowuje się underperformance rynków specjalizujących się w informatyce oraz bpo/ssc, jest to widoczne zarówno w kraju, jak w innych krajach Europejskich. Pracownicy sektora cechuje wysoki opór przed powrotem do pracy stacjonarnej, podano także.
Wskaźnikiem wyprzedzającym potwierdzającym co najmniej przejściowy koniec okresu niskiej absorpcji jest popyt brutto. Wskaźnik ten za I poł. 2022 r. wyniósł rekordowe 982 tys. m2 po wzroście o 91% r/r.
"Przypuszczamy, że obserwowane utrwalenie modelu pracy hybrydowej jako standardu będzie długoterminowo negatywnie wpływało na absorpcję, jednak częściowo rekompensowane rozgęszczeniem powierzchni ze względu na wdrażanie rozwiązań 'activity based workplace'. Dotychczas rynek wydaje się radzi sobie dobrze z utrzymywaniem się modelu pracy hybrydowej nie wywołując głębokich pustostanów strukturalnych" - napisali analitycy PKO BP (WA:PKO).
Ponadto przyspieszająca erozja starych zasobów zwiększa zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie oraz w wyniku nadal występującego w Polsce wzrostu liczby pracowników biurowych utrzymuje absorpcję na stosunkowo wysokim poziomie.
Na koniec II kw. 2022 r. zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w Warszawie oraz na ośmiu rynkach regionalnych osiągnęły blisko 12,6 mln m2, z tego 6,27 mln m2 w Warszawie. W I poł. 2022 r. zasoby wzrosły aż o 416 tys. m2 (332 tys. m2 w I poł. 2021 r.) i był to wynik rekordowy dla pierwszej połowy roku. W samym II kw. 2022 r. wzrost zasobów był już ograniczony bo wyniósł zaledwie 97 tys. m2.
Na koniec I poł. 2022 r. średni współczynnik pustostanów wyniósł 13,56% (wzrost o 66 pb r/r) . Współczynnik pustostanów w kraju rósł stale od początku pandemii do punktu przegięcia jakim był I kw. 2022 r. (pustostany wzrosły w tym czasie o 541 pb i osiągnęły historycznie najwyższy poziom 13,85%). Od II kw. 2022 r. współczynnik pustostanów rozpoczął powolną redukcję.
(ISBnews)