Wymagania dochodowe nie rosną, choć marże tak

Banki podnoszą marże kredytów mieszkaniowych, ale nie zwiększają wymaganych dochodów koniecznych do otrzymania kredytu. Trzyosobowa rodzina, aby pożyczyć 270 tys. zł musi dziś zarabiać, średnio minimum 3959 zł, prawie tyle samo co latem.

Trzyosobowa rodzina z dużego miasta, w której oboje z małżonków pracują i nie mają innych zobowiązań, powinna zarabiać netto przeciętnie co najmniej 3959 zł, jeśli chce pożyczyć 270 tys. zł na 90 proc. wartości nieruchomości. W ciągu trzech miesięcy minimalny próg dochodowy wzrósł jedynie o 8 zł, czyli prawie tyle co nic. Wygląda na to, że banki, które po wiosennej sporej obniżce wymagań dochodowych odreagowały w lipcu i podbiły nieco wymagania znów stały się bardziej otwarte na klientów. Bo choć stawka WIBOR 3M, najczęściej doliczana do marży kredytów mieszkaniowych, od pięciu miesięcy utrzymuje się w granicach 2,7 proc., to w górę idzie jednak marża. Z niecałych 1,6 proc. przesunęła się bliżej 1,7 proc., co nie pozostaje bez znaczenia dla wysokości raty i zdolności kredytowej (wzrost marży z 1,6 proc. o 0,1 p.p. sprawia, że rata opisywanego kredytu wzrasta z 1470,3 do 1485,5 zł).

Średnia minimalna kwota dochodu netto konieczna do otrzymania 270 tys. zł kredytu*

*w PLN na 25 lat, na mieszkanie za 300 tys. zł dla 3-osobowej rodziny bez obciążeń kredytowych, oboje małżonkowie pracują. Źródło: banki.

Zmiana rekomendacji S wkrótce wpłynie na zdolność kredytową

Rosnące marże nie podbiły jednak średniego minimalnego progu dochodowego i w efekcie trzeci kwartał z kolei nie przekracza on 4 tys. zł. Wcześniej z oczekiwaniami banków nieprzekraczającymi 4 tys. zł rynek miał do czynienia w 2011 r. – przed wejściem w życie zapisu rekomendacji S mówiącego, że zdolność kredytową klienta do spłaty kredytu mieszkaniowego banki powinny liczyć na maksymalnie 25 lat, nawet gdy klient zadłuża się na dłuższy okres. Zalecenia te od przyszłego roku mają się zmienić i banki będę mogły obliczać zdolność kredytową klientów na okres maksymalnie 30 lat. Jak zareagują na to bankowe kalkulatory kredytowe i czy w związku z tym obniżą minimalne wymagania dochodowe, czy też pozostaną przy obecnych rozwiązaniach? Okaże się w styczniu.

Siedem banków obniżyło wymagania, osiem podniosło

Choć deklarowane w październiku średnie minimalne oczekiwania dochodowe banków w porównaniu z lipcem prawie się nie zmieniły, nie oznacza to, że banki nie dokonują zmian i że są zgodne w swoich poczynaniach. W ciągu trzech minionych miesięcy dochodowy próg wejścia obniżyło siedem instytucji, trzy go nie zmieniły, a osiem go podwyższyło.

Minimalne wymagane dochody do otrzymania 270 tys. zł kredytu*


Średnia
3959 zł
*w PLN na 25 lat, na mieszkanie za 300 tys. zł dla 3-osobowej rodziny bez obciążeń kredytowych, oboje małżonkowie pracują. Źródło banki, Open Finance.

Widać jednak pewną prawidłowość, w październiku na obniżki wymagań dochodowych wobec klientów decydowały się głównie te instytucje, które w lipcu je podwyższały. W myśl tej zasady odpuściły nieco klientom: Alior, Multibank, mBank i Pocztowy.

W Pekao wystarczy jedynie 3240 zł

Obniżek dokonały też banki z czołówki naszego zestawienia, czyli tradycyjnie najbardziej otwarte na osoby z niższymi zarobkami jak Pekao, gdzie obecnie od przykładowej rodziny wymagane są minimalne dochody na poziomie 3240 zł zamiast 3250 zł w lipcu. Drugi na liście banków z najniższymi oczekiwaniami dochodowymi jest BNP Paribas, któremu obecnie wystarczy 3307 zł zamiast 3380 zł. W czołówce najbardziej liberalnych instytucji jest też Getin Noble Bank, oczekujący od klientów 3340 zł (19 zł więcej niż w lipcu). Do pierwszej piątki wchodzi również Millennium z kwotą 3596 zł, mimo podwyższenia jej o 163 zł i Alior z progiem 3650 zł, po obniżce o 660 zł.

W PKO BP potrzebne prawie 4 tys. zł

Coraz wyższe wymagania ma lider rynku kredytów mieszkaniowych - PKO BP. Dziś trzeba tu zarabiać 3990 zł o ok. 100 zł więcej niż w styczniu czy lipcu i ponad 300 zł więcej niż wiosną. Do wymagań ze stycznia, w granicach 4150 zł postanowił powrócić Eurobank. Bardziej restrykcyjne wymagania, przebijające nawet te z okresu wyższych stóp procentowych mają też BPS i Nordea. W bankach tych potrzeba dziś do uzyskania opisywanego kredytu odpowiednio 4,6 tys. zł i blisko 4,5 tys. zł, czyli kwot niemal z najwyższej półki. Ale rola najbardziej wymagającego banku, nawet po obniżce o 100 zł, wciąż przypada Deutsche Bankowi PBC. Trzyosobowa rodzina aby ubiegać się o 270 tys. zł kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości powinna zarabiać tu co najmniej 4700 zł.

Minimalny próg dochodowy jest jednym z ważniejszych elementów oferty kredytowej, niejednokrotnie decydującym o tym, czy klientowi w ogóle uda się pożyczyć pieniądze, lub też uzyskać oczekiwaną kwotę.

Halina Kochalska