Mieszkania w rok staniały o ponad 13 proc.

Indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony przez Open Finance i Home Broker, w 2012 roku stracił na wartości 13,3 proc. To największy roczny spadek w jego pięcioletniej historii.


Ostatni miesiąc ubiegłego roku przyniósł spadek indeksu cen mieszkań transakcyjnych o 1,05 proc., do pułapu 725,7 pkt. Liczony w oparciu o transakcje dokonywane przez klientów Open Finance i Home Broker wskaźnik zanotował tym samym najsłabszy rok w pięcioletniej historii. Dotychczas największy spadek w ciągu roku kalendarzowego zanotowaliśmy w roku 2008, gdy sięgnął on 9,3 proc. Warto dodać, że wszystkie pięć lat zakończyły się spadkiem wartości indeksu. W sumie, od początku jego notowań stracił na wartości już 27,4 proc. A to oznacza, że realnie, czyli po uwzględnieniu inflacji, ceny mieszkań są obecnie o blisko 40 proc. niższe niż na przełomie lat 2007 i 2008.

W grudniu, licząc miesiąc do miesiąca, po raz pierwszy od czerwca 2012 roku spadła liczba transakcji, uwzględnionych przez nas przy wyliczaniu indeksu – do niespełna 3400, czyli o 4,6 proc. Jest jednak o 12 proc. wyższa niż rok temu.

Indeks cen transakcyjnych

Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.

W ujęciu rocznym z największą przeceną mieszkań mieliśmy do czynienia w Krakowie (-16,7 proc.), Lublinie (-13,9 proc.), Warszawie (-13,7 proc.) oraz Gdańsku (-11,3 proc.). W Katowicach, w jako jedynym mieście uwzględnianym przez nas w obliczaniu indeksu, w porównaniu z ubiegłym rokiem zanotowaliśmy wzrost średnich cen mieszkań o 1,7 proc. W latach boomu mieszkaniowego z okresu 2005-2007, ceny nieruchomości mieszkalnych w Katowicach nie rosły tak jak w innych miastach, także potencjał do przeceny jest znacząco mniejszy. Stosunkowo nieduże roczne spadki średnich cen mieszkań można było zaobserwować także w Bydgoszczy (-0,6 proc.) oraz Łodzi
(-1,8 proc.).

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
miasto
mediana cen m2 w grudniu 2012 r.
roczna zmiana ceny
miesięczna zmiana ceny
Białystok
3969 zł
-7,0%
1,0%
Bydgoszcz
3912 zł
-0,6%
-1,1%
Gdańsk
4595 zł
-11,3%
-0,8%
Katowice
3429 zł
1,7%
-0,2%
Kraków
5367 zł
-16,7%
1,6%
Lublin
4192 zł
-13,9%
0,0%
Łódź
3670 zł
-1,8%
-1,1%
Olsztyn
4149 zł
-7,2%
0,1%
Poznań
5174 zł
-3,7%
-1,2%
Szczecin
4043 zł
-8,7%
0,6%
Toruń
4109 zł
-6,2%
-2,6%
Warszawa
6425 zł
-13,7%
-1,0%
Wrocław
5182 zł
-8,5%
-0,0%
Źródło: Open Finance i Home Broker; na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów.


Komentarz i prognoza

Sytuację na rynku mieszkaniowym w przyszłym roku w znacznym stopniu determinować będzie spadek tempa wzrostu gospodarczego i pogarszająca się w konsekwencji tego zjawiska sytuacja na rynku pracy. Najsłabszy okres na rynku mieszkaniowym przypadnie najprawdopodobniej na pierwszą połowę przyszłego roku. W ostatnim kwartale 2012 roku do użytkowania wprowadzonych zostało szereg mieszkań, które powiększyły pulę mieszkań gotowych niesprzedanych, a to zwiększa presję na sprzedających. Kilka miesięcy trzeba będzie poczekać na wejście w życie złagodzonych przepisów rekomendacji S i T, regulujących zasady udzielania kredytów hipotecznych. Skończyła się stymulacja ze strony programu Rodzina na Swoim, a jego następca – Mieszkanie dla Młodych – nie zacznie obowiązywać wcześniej niż od połowy roku.
Niemniej, po kilkudziesięcioprocentowej przecenie mieszkań, obserwowanej w ostatnich kilku latach, ich ceny stają się osiągalne dla coraz szerszego grona potencjalnych klientów. Jeśli ich nastawienie do zaciągania długoterminowych zobowiązań się poprawi, przyszły rok skończy się pewnie umiarkowanym, kilkuprocentowym spadkiem średnich cen mieszkań. Jeśli nastroje pozostanę minorowe, niewykluczone są spadki rzędu kilkunastu procent.


Bernard Waszczyk, Open Finance