Hipoteki: wymagania dochodowe spadają

Wydłużenie z 25 lat na 30 lat czasu na jaki banki liczą zdolność kredytową klientów nie zadziałało jak czarodziejska różdżka na możliwości kredytowe Polaków, ale oczekiwania dochodowe zauważalnie spadły.

Wejście w życie znowelizowanej rekomendacji S, regulującej rynek kredytów mieszkaniowych sprawiło, że od stycznia banki mogą obliczać zdolność kredytową klienta do obsługi 30-letniego zadłużenia, a pożyczać najwyżej na 35 lat. Przed 2014 r. mimo że dostępne były nawet kredyty 50 lat, banki musiały kalkulować możliwości klienta do oddania pieniędzy w ciągu 25 lat. Gdy w grę wchodzą tak wysokie kwoty 5 lat czyni sporą różnicę. Rata dla 100 tys. zł kredytu oprocentowanego na 4,4 proc. (1,7 proc. marża plus 2,7 WIBOR 3M) na 25 lat to 550 zł, a na 30 lat 501 zł, czyli o 9 proc. mniej. O tak dalece posuniętych obniżkach wymagań dochodowych nie ma jednak w bankach mowy. Średni minimalny próg dochodowy od jesieni zeszłego roku spadł o 1,2 proc. gdyby jednak nie zmiana rekomendacji, potrzebne byłyby dochody wyższe o 0,6 proc. Co ciekawe, część banków pozostała przy poprzednich zasadach i nie obniża wymagań przy wydłużeniu czasu spłaty kredytu z 25 do 30 lat. Bez względu na to czy kredyt jest brany na 25 czy 30 lat takie same dochody potrzebne są w przypadku opisywanego przez nas przykładu w: Pekao, BZ WBK, Credit Agricole, DB PBC, BNP Paribas, i Nordei.

Średnia minimalna kwota dochodu netto konieczna do otrzymania 270 tys. zł kredytu*

*w PLN na 25 lat, na mieszkanie za 300 tys. zł dla 3-osobowej rodziny bez obciążeń kredytowych, oboje małżonkowie pracują; **kredyt na 30 lat. Źródło: banki, Open Finance.

W styczniu średnie dochody netto konieczne do otrzymania 270 tys. zł kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości wyniosły 3912 zł. W grę wchodzi spłata raty, w zależności od marży, między 1350 a 1400 zł, przez trzyosobową rodzinę z dużego miasta, w której oboje z małżonków pracują i nie mają innych zobowiązań. Gdyby nie wydłużenie okresu na jaki banki mogą kalkulować możliwości klienta do spłaty kredytów hipotecznych z 25 do 30 lat, to nasi przykładowi klienci musieliby zarabiać średnio co najmniej 3981 zł, czyli o 22 zł więcej niż jesienią.

Wystarczy 3850 zł dochodów – jak w 2011 r.

Statystyki byłyby jednak zdecydowanie korzystniejsze dla klientów, gdyby nie mocna podwyżka progu dochodowego wyłącznie w jednym z banku. Bez tych zmian dziś trzyosobowej rodzinie wystarczyłoby na rynku do uzyskania 270 tys. zł kredytu na 30 lat – 3850 zł dochodów, o 109 zł mniej niż pod koniec 2013 r. Łatwiej byłoby też o kredyt na 25 lat – 3911 zł.

Minimalne wymagane dochody do otrzymania 270 tys. zł kredytu


Banki w większości przypadków idą na ustępstwa i obniżają wymagania dochodowe również przy wyliczeniach kredytu na 25 lat. Taki ruch od października wykonało, aż 9 z 16 prezentowanych instytucji: Alior, BOŚ, BPS, BZ WBK, Credit Agricole, Deutsche Bank, EuroBank, Millennium, PKO BP. Kolejne sześć praktycznie nie zmieniło nic: BGŻ, BNP Paribas, mBank, Nordea, Pekao i Pocztowy. Wyjątkiem okazał się Getin Noble Bank. Jedyny, który w styczniu znacząco podniósł barierę i w miejsce 3340 zł wymaganych jesienią, dziś wpisał dochód na poziomie 4460 zł.

…choć rata dziś jest o ok. 300 zł niższa

Wcześniej o takie niemal jednomyślne działania nie było wcale łatwo, zazwyczaj gdy połowa graczy obniżała wymagania, druga połowa je podwyższała. Postawa może zaskakiwać, bo bynajmniej nie wynika ze spadku stawki WIBOR. WIBOR 3M, najczęściej doliczany do marży kredytów mieszkaniowych, prawie osiem miesięcy utrzymuje się w okolicy 2,7 proc. I biorąc pod uwagę, że wzrost stóp procentowych prognozowany jest na koniec roku, to co najwyżej skraca się czas do momentu, gdy WIBOR pójdzie w górę. Nie był to również efekt spadku marż, bo te powoli, dalej rosną. Jesienią przeciętna marża wynosiła 1,66 proc., a teraz jest to 1,72 proc.

Na tle wcześniejszych wymagań banków, obecne nie są jednak szczególnie zaniżone. Średnie progi dochodowe, podobnie jak dziś czyli ok. 3850 zł (bez uwzględnienia zmiany w Getinie) wyglądały pod koniec 2011 r. Wówczas banki również mogły liczyć zdolność kredytową klientów na 30 lat (a nawet i dłużej), ale stawka WIBOR wynosiła prawie 4,8 proc. Oprocentowanie kredytów mimo niższej marży przekraczało 6 proc., podczas gdy dziś jest to ok. 4,5 proc. W efekcie rata opisywanego kredytu była wtedy o ok. 300 zł wyższa.

W Pekao wystarczy już 3255 zł

Klienci z niższymi dochodami pierwsze kroki powinni kierować do Pekao. Pekao zarówno od starających się o kredyt na 25 lat jak i na 30 lat oczekuje 3255 zł i tym samym po kolejny raz obejmuje pozycję lidera naszego zestawienia.

Drugi na liście banków z najniższymi oczekiwaniami dochodowymi pozostaje BNP Paribas. Tutaj do pożyczenia 270 tys. zł zarówno na 25 lat jak i 30 lat, wystarczy 3307 zł zarobków. Na podium najbardziej liberalnych instytucji jest tym razem także Millennium z kwotą 3390 zł na kredyt 30-letni i 3510 zł na 25-letni. Do pierwszej piątki wchodzą również Alior, gdzie potrzeba minimum – 3420 zł (3550 zł przy kredycie na 25 lat) oraz BZ WBK, bez względu na czas trwania kredytu 25 czy 30 lat trzeba się tu wykazać dochodem w wysokości co najmniej 3687 zł. Sporo poniżej 4000 zł wystarczy też klientom w EuroBanku, PKO BP, Credit Agricole i mBanku.

Na zdecydowanie bardziej zamożnych czekają natomiast: DB PBC oraz Nordea i BPS. Tutaj trzyosobowa rodzina potrzebuje ok. 4500-4600 zł dochodów, aby uzyskać prezentowany kredyt z ratą w granicach 1400 zł.

Minimalny próg dochodowy jest jednym z ważniejszych elementów oferty kredytowej, niejednokrotnie decydującym o tym czy klientowi w ogóle uda się pożyczyć pieniądze, lub też uzyskać oczekiwaną kwotę.

Halina Kochalska