Hipoteki: im krócej tym lepiej

Wydłużając okres spłaty kredytu hipotecznego z 30 do 40 lat, obniżamy miesięczną ratę o 11,6 proc., ale sumę zapłaconych bankowi odsetek zwiększamy o 40,4 proc.

Rozkładanie spłaty kredytu hipotecznego na dłuższy czas jest prostym sposobem na obniżenie raty kredytowej. Im więcej rat tym miesięczne obciążenie będzie niższe. Warto jednak przesadnie nie zapędzać się w tym kierunku, bo wraz z dłuższym okresem spłaty bardzo szybko zwiększa się kwota odsetek, którą trzeba będzie zapłacić bankowi.

Przykładowo pożyczając 300 tys. zł na 15 lat z oprocentowaniem 4,35 proc. i zakładając, że nie zmieni się ono do końca okresu kredytowania, musimy liczyć się z miesięczną ratą na poziomie 2272 zł i sumą odsetek 109 tys. zł.

Dwukrotne wydłużenie okresu spłaty (do 30 lat) nie spowoduje niestety obniżki raty o 50 proc., ale o 34,3 proc. Jednocześnie suma odsetek wzrasta ponad dwukrotnie, bo o 118,1 proc. Kredyt na 300 tys. na 30 lat to miesięczna rata w wysokości 1493 zł i suma odsetek na poziomie 237,6 tys. zł.

Zmiana wysokości raty w zależności od okresu kredytowania
300 tys. / 4,35% rata suma odsetek
15 lat 2 272 zł 108 969 zł
20 lat 1 874 zł 149 698 zł
25 lat 1 642 zł 192 618 zł
30 lat 1 493 zł 237 636 zł
35 lat 1 392 zł 284 653 zł
40 lat 1 320 zł 333 552 zł
źródło: obliczenia Open Finance; założenia: raty równe,
oproc. 6,35 proc., niezmienne w okresie kredytowania

Im dłużej spłacamy kredyt, tym koszt odsetkowy wyższy. Przeciągnięcie jego spłaty z 30 do 40 lat oznaczać będzie wzrost kosztów z tytułu odsetek o dalsze 40,4 proc., a spadek raty o 11,6 proc. z 1493 do 1320 zł.

Dysproporcje te są jeszcze znaczniejsze w warunkach wyższego oprocentowania kredytu. Gdyby do obliczeń przyjąć nie 4,35 proc. tylko o 2 pkt proc. więcej (6,35 proc.) to okaże się, że wydłużenie okresu spłaty kredytu z 30 do 40 lat oznaczać będzie obniżkę raty jedynie o 7,7 proc., ale wzrost sumy odsetek o 41,9 proc.

Zmiana wysokości raty w zależności od okresu kredytowania
300 tys. / 6,35% rata suma odsetek
15 lat 2 589 zł 165 957 zł
20 lat 2 210 zł 230 473 zł
25 lat 1 998 zł 299 278 zł
30 lat 1 867 zł 372 015 zł
35 lat 1 782 zł 448 295 zł
40 lat 1 724 zł 527 718 zł
źródło: obliczenia Open Finance; założenia: raty równe,
oproc. 6,35 proc., niezmienne w okresie kredytowania

Wybierając okres spłaty kredytu należy pamiętać o tej zależności i nie przesadzać z jego wydłużaniem. W pewnym momencie dochodzimy bowiem do punktu, w którym rozciąganie spłaty na kolejne lata minimalnie tylko obniża ratę, a znacząco podnosi koszty ponoszone przez kredytobiorcę.

Marcin Krasoń,
Open Finance