Warszawa, 13.08.2024 (ISBnews) - Program "Kredyt na Start" (KnS) nie doprowadzi do wzrostu cen mieszkań, ocenia założyciel Rednet Property Group oraz portalu Tabelaofert.pl Robert Chojnacki. Według niego, nowy program nie tylko nie podniesie cen mieszkań, ale pomoże je stopniowo ustabilizować w sytuacji historycznie wysokiej oferty i wyposażenia programu w "szereg bezpieczników".
"W I półroczu 2023 r., a więc w przededniu wejścia w życie 'Bezpiecznego kredytu 2%', w 7 największych miastach w Polsce i ich aglomeracjach do sprzedaży trafiło niecałe 17 tys. nowych mieszkań, a w I półroczu tego roku o 94% lokali więcej. Obecnie sytuacja rynkowa jest więc zupełnie inna. Mamy bardzo wysoką ofertę nowych lokali. Z miesiąca na miesiąc więcej mieszkań wchodzi do oferty niż się sprzedaje, a ceny w niektórych miastach zaczęły nawet spadać. Dzięki wysokiej nowej podaży deweloperzy zaczęli ze sobą konkurować" - powiedział Chojnacki, cytowany w komunikacie.
Według niego, wysoka oferta mieszkań na rynku pierwotnym to paradoksalnie skutek wygaszonego już programu BK2%, który uaktywnił firmy deweloperskie. Ze względu jednak na krótki okres jego obowiązywania (ostatecznie program zakończył się po sześciu miesiącach) oraz długi okres przygotowania inwestycji deweloperskiej (nie mniej niż 12 miesięcy) jego efekt, w postaci wysokiej podaży, widoczny był dopiero na przełomie 2023 i 2024. W II kwartale ta aktywność deweloperska jednak osłabła.
W ocenie analityków Rednet Property Group, wysoka produkcja nowych mieszkań to niejedyny argument przemawiający za tym, że ceny mieszkań po wejściu KnS nie wzrosną. Istotne są również wprowadzane w ramach programu limity dochodów beneficjentów oraz limity przyjmowanych wniosków: co do zasady maksymalnie 15 tys. na kwartał.
"W ramach 'Bezpiecznego kredytu' udzielono przez pół roku ponad 90 tys. kredytów, czyli średnio ponad 16 tys. miesięcznie, a 'Kredyt na Start' zakłada, że ze wsparcia skorzysta średnio 5 tys. kredytobiorców miesięcznie. To bardzo istotna różnica. Biorąc pod uwagę, że dziś w ofercie deweloperskiej na 7 głównych rynkach (wraz z aglomeracjami) mamy 76 tys. nowych mieszkań i niemal drugie tyle znajduje się w sprzedaży na rynku wtórnym, 5 tys. kredytów miesięcznie z rządową bonifikatą przy utrzymanej podaży będzie miało niewielkie znaczenie przy kształtowaniu cen nieruchomości w przyszłości, w szczególności ma też niewielki potencjał do wywołania skokowego wzrostu cen" - uważa Chojnacki.
Istotne jest również to, że program "KnS" ma trwać zgodnie z założeniami nieprzerwanie do 2027 roku. Długoterminowa perspektywa pozwoli budowniczym harmonijnie przygotowywać się do nowych inwestycji i dostarczać podaż adekwatną do zapotrzebowania rynkowego.
"Zupełnie inaczej wyglądała też sytuacja rynkowa, gdy wprowadzano 'Bezpieczny kredyt 2%'. Nie tylko oferta mieszkań była wtedy niska. Był to czas szalejącej inflacji, wysokich stóp procentowych a także moment, gdy na rynku najmu aktywni byli obywatele Ukrainy. Po 24 lutego 2022 r. do Polski przyjechało ponad 2 mln osób szukających schronienia przed wojną. Ich wysoka aktywność na rynku najmu spowodowała wzrost czynszów nawet o 50% W efekcie inwestorzy gotówkowi, skuszeni wysokimi stopami zwrotu, zaczęli kupować nieruchomości" - czytamy dalej.
Rywalizacja między nimi a beneficjentami BK2%, a także świadomość, że program nie utrzyma się po wyborach parlamentarnych spowodowały, że ceny nieruchomości w 2023 r. poszybowały w górę, wskazuje Rednet.
"Nie bez znaczenia był również tzw. odłożony popyt. Wszyscy pamiętają zaostrzenie rekomendacji KNF w zakresie ustalania maksymalnej zdolności kredytowej - jej efektem było to, że większość osób niemal straciła możliwość zakupu mieszkania na kredyt - zdolność kredytowa była niewystarczająca na zakup mieszkania przy posiadaniu 20,0% wkładu własnego. Wszystkie osoby, które w 2022 roku nie mogły kupić mieszkania, wróciły na rynek w II kwartale 2023, kiedy 'odzyskały' zdolność kredytową. A już wtedy aktywne na rynku były osoby planujące skorzystać z BK2%" - napisano dalej.
Skokowy i wręcz niekontrolowany wzrost cen w 2023 roku to nie tylko efekt "BK2%", ale również powrotu na rynek osób, które nie kupiły mieszkania w 2022 roku oraz aktywności na rynku spekulantów, oceniono.
"Dziś tych zjawisk nie ma. Mamy za to wysoką podaż nowych mieszkań, stawki najmu ustabilizowały się i dla inwestorów ciekawszą opcją są obligacje. Dlatego uważam, że w ciągu 2-3 lat po wprowadzeniu programu 'KnS' ceny mieszkań pozostaną znacząco bardziej stabilne, niż gdyby programu nie było. Stanie się tak dzięki większej podaży. Do wzrostu cen nie doprowadzi też popyt ze strony klientów, których obecnie nie stać na zakup mieszkania. Te osoby albo zwolnią lokale, które teraz wynajmują, albo będą sprzedawać obecnie posiadane mieszkanie, które stało się dla nich za małe. A to dalej obniży czynsze i nieruchomości nie będą tak atrakcyjną lokatą kapitału" - napisał Chojnacki.
"Obawiam się, że jeśli 'Kredyt na Start' nie zostanie uruchomiony, rynek nieruchomości na nowo się zatrzyma. W Polsce wciąż brakuje jasnej polityki mieszkaniowej, a oprocentowanie kredytów jest najwyższe w całej Unii Europejskiej. Dlatego wielu obywateli nie posiada zdolności żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny, który jest dla nich jedyną szansą na zakup własnej, wymarzonej nieruchomości. Deweloperzy muszą to brać pod uwagę kalkulując wprowadzanie nowych inwestycji" - podsumował.
(ISBnews)