Niedawne upadki banków zwiększają obawy co do kondycji nieruchomości komercyjnych

© Investing.com

Investing.com -- Kto jest winien pogromu w 2023 roku i gdzie jest narzędzie zbrodni?

Jedną z największych różnic między obecnymi wahaniami w sektorze bankowym, a 2008 r. jest to, że kluczowa słabość zaangażowanych banków dotyczyła pasywów. To transakcje depozytowe z Silicon Valley Bank i Signature Bank ujawniły słabości w sposobie zarządzania nimi przez te instytucje. Były to dobrej jakości aktywa, ale musiały zostać sprzedane w pośpiechu, aby pokryć zapotrzebowanie na płynność, co spowodowało, że straty na papierze stały się realne.

To wyraźny kontrast z rokiem 2008, kiedy głównym problemem były śmieciowe kredyty hipoteczne oferowane ludziom, którzy mieli niewielkie lub żadne szanse na ich spłatę.

W zeszłym tygodniu argumentowaliśmy, że jednym z głównych powodów, dla których można sądzić, że system finansowy uniknie powtórki z 2008 roku jest to, że nie ma klasy aktywów wystarczająco dużych lub wystarczająco zgniłych, aby odgrywały rolę na wzór kredytów subprime. I to jest nadal aktualne. Ale gdybyś był zmuszony wskazać jedną klasę aktywów, która mogłaby odgrywać tę rolę najprawdopodobniej byłyby to nieruchomości komercyjne.

Według analityków Goldman Sachs, CRE to duży rynek, na który przypada ponad 56 bln USD niespłaconych pożyczek. Ryzyko koncentracji jest również wysokie. Goldman twierdzi, że ponad połowa to należności wobec banków. Niepokojące jest to, że problem szybko się rozrósł; według Rezerwy Federalnej od połowy 2021 r. do sektora napłynęło 725 miliardów dolarów.

----------------------------

Zapraszamy na webinar Roberta Smuga "Jak wykorzystać analizę techniczną w inwestowaniu z trendem?" w najbliższy czwartek 30 marca!

----------------------------

CRE jest również wysoce lewarowanym biznesem, który może szybko zniszczyć kapitał, gdy koszt długu gwałtownie wzrośnie, tak jak miało to miejsce w ciągu ostatniego roku. Firma konsultingowa Oxford Economics prognozuje, że ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii spadną o 10% drugi rok z rzędu w 2023 r. głównie z powodu zmian stóp procentowych. Ceny w strefie euro również spadną o 10% po spadku o 3% w zeszłym roku - szacuje Mark Unsworth z Oxford.

"CRE jest bardzo wrażliwy na stopy procentowe" - napisał Unsworth w notatce do klientów. "Po dekadzie łatwego pieniądza wydaje się teraz wyeksponowany, szczególnie te części rynku, które stosowały nadmierną dźwignię finansową w celu zwiększenia zwrotów, takie jak private equity".

Z kolei badacze MSCI szacują, że w ciągu 11 kwartałów, kiedy rentowność 10-letnich obligacji skarbowych była poniżej 2%, sprzedano aktywa o wartości około 3,2 bln USD, czyli w czasie, gdy wydawało się, że tani pieniądz będzie trwał wiecznie i że polowanie na zyski było strategią niskiego ryzyka.

W przypadku braku odpowiedniego zabezpieczenia przeciw stopom procentowym (jak w przypadku Silicon Valley Bank) lub możliwości wymuszenia wyższych czynszów, duża część tych inwestycji w nieruchomości znajduje się obecnie pod kreską. Wielkie marki w branży takie jak Brookfield (NYSE:BN) i PIMCO pozwoliły już swoim podmiotom stowarzyszonym nie wywiązywać się z komercyjnych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, aby zmniejszyć swoje straty.

Inwestorzy CRE nie są głupi. Wiedzą o tym i reagują tak jak można by się tego spodziewać, czyli wycofują swoje pieniądze dzisiaj, a nie jutro. To naraża ich pośredników - często Real Estate Investment Trusts, czyli REIT-y - na poważne ryzyko utraty płynności (budynków biurowych nie da się szybko upłynnić chyba, że z ogromną dyskontem). Blackstone Real Estate Investment Trust racjonuje umorzenia ze swojej bogatej bazy inwestorów już od czterech miesięcy właśnie po to, aby uniknąć takich generujących straty wyprzedaży (nasze myśli i modlitwy są teraz z Uniwersytetem Kalifornijskim, który zainwestował 4 miliardy dolarów na początku roku).

Rzeczywiście, kiedy rynek nieruchomości komercyjnych porusza się szybko trudno jest dokładnie określić ile coś jest warte, ponieważ wolumeny sprzedaży wysychają. Według propertyshark.com wielkość sprzedaży na Manhattanie spadła o 73% r/r w czwartym kwartale, podczas, gdy liczba transakcji spadła niemal o połowę.

Gdy trudno jest uzyskać rzeczywiste ceny, pożyczkodawcy mają nie tylko możliwość, ale także motywację do wypełnienia próżni danych pochlebnymi założeniami dotyczącymi wyceny. To właśnie w tym momencie ponownie zapoznajemy się ze starym ulubieńcem z 2008 r., tj. trudnym do wyceny aktywem, które po prostu trafia do ksiąg po historycznych kosztach, mimo, że żadna racjonalnie myśląca osoba nie zapłaciłaby już za nie takiej kwoty.

Wszystko to rozgrywa się w czasie, gdy niepewność na rynku nieruchomości jest wyjątkowo wysoka. Pandemia mogła na zawsze zmienić wzorce pracy i z pewnością przyspieszyła zmiany wzorców zakupowych. Masowe zwolnienia w Big Tech i innych miejscach szkodzą obecnie popytowi na nową powierzchnię biurową.

Podczas swojej ostatniej sesji przewidywań w zakresie zysków, dyrektor naczelny Vornado Realty Trust (NYSE:VNO) - Steven Roth wylewał rzekę pogardy na właścicieli, którzy twierdzą, że mogą utorować sobie drogę od około 60% osobistego obłożenia biur z powrotem do 90%; podkreślając, że znacznie mniej pracowników udaje się do biur w piątki po COVID, niż miało to miejsce przed pandemią.

"Uważam, że należy założyć, że piątek jest martwy na zawsze" - powiedział Roth.

Jeśli inwestor nie może już być pewien, ile dni ma tydzień, to, jaką pewność może wiązać z bardziej mglistymi kwestiami takimi, jak wyceny księgowe? Na razie, chyba jedyną rzeczą, która stoi między nami a prawdziwym kryzysem jest fakt, że CRE w przeciwieństwie do subprime nie reprezentuje skrzyżowania Main Street i Wall Street, gdzie ma miejsce większość wypadków samochodowych.

Mimo to, w sektorze jest wystarczająco dużo złych rzeczy, aby uzasadnić potrzebę zachowania szczególnej ostrożności w kolejnych tygodniach.

Autor: G.S.