(PAP) Mount TFI planuje stworzyć publiczny fundusz inwestycyjny zamknięty, a także - do końca 2019 r. - podwoić wartość aktywów, która obecnie wynosi 550 mln zł - powiedział PAP Biznes Michał Sapota, członek zarządu Mount TFI i prezes HRE Investments. Dodał, że chce rozwijać rynek inwestowania w nieruchomości w Polsce.
"Chcemy rozwijać produkty funkcjonujące w ramach Mount TFI, zwiększać ich skalę, a do tego planujemy dołożyć fundusze bardziej skierowane na rynek mieszkaniowy. Przede wszystkim we wrześniu tego roku wystartujemy z funduszem inwestującym w projekty deweloperskie. Chcielibyśmy także stworzyć fundusz, który inwestowałby w nieruchomości gruntowe, czyli na etapie przed pozwoleniem na budowę. Myślę, że docelowo chcielibyśmy w którymś momencie wprowadzić też formułę REIT-a, czyli mieszkania na wynajem na dużą skalę w formule instytucjonalnej" - powiedział Sapota.
Mount TFI chce w pierwszej połowie 2019 r. wypuścić na rynek publiczny fundusz inwestycyjny zamknięty.
"Obecnie wszystkie fundusze oferowane w ramach Mount TFI funkcjonują jako FIZ (...). Chcielibyśmy – mam nadzieję, że uda się to na wiosnę przyszłego roku - wypuścić na rynek fundusz inwestycyjny zamknięty, ale publiczny. Planujemy wprowadzić fundusz inwestycyjny zamknięty do obrotu giełdowego i dzięki temu móc go skierować do szerokiego grona inwestorów. Chcielibyśmy zaproponować taki fundusz nawet drobnym inwestorom, czyli wyjść szeroko w rynek z naszą ofertą inwestowania w nieruchomości" - powiedział Sapota.
Mount TFI chce stworzyć grupę funduszy, które będą uzupełnieniem mainstreamowego kierunku inwestycji.
"Najpierw chcemy zainteresować najbardziej majętnych inwestorów w Polsce do tego, aby część ich portfela inwestycyjnego - 20-30 proc., w zależności od nastawienia i stosunku do ryzyka - składała się również z inwestycji nieruchomościowych. W drugim kroku, czyli gdzieś w przyszłym roku, chcielibyśmy z tą ofertą wyjść szeroko przez publiczne fundusze" - powiedział Sapota.
"Widzimy takie możliwości, że z czasem np. jeżeli będą powstawały Pracownicze Plany Kapitałowe, a w projekcie ustawy jest możliwość inwestowania w FIZ-y rynku nieruchomości, takie fundusze mogłyby być atrakcyjnym uzupełnieniem portfela dla PPK" - dodał.
Wartość aktywów, którymi obecnie zarządza Mount TFI wynosi ok. 550 mln zł.
"Celem minimum jest podwojenie aktywów do końca przyszłego roku – na koniec 2019 roku chcielibyśmy mieć w zarządzaniu ponad 1 mld zł. Z jednej strony to jest plan minimum, z drugiej - patrząc na to, co dzieje się dziś na rynku, wydaje się, że jest to bardzo ambitny plan. Zakładam, że jest do zrealizowania" - powiedział Sapota.
"Od kilku miesięcy w wielu TFI obserwujemy odpływy netto. Trudno się rozmawia z inwestorami, jest duża rezerwa. To jest pokłosie GetBacku. Widać duży spadek zaufania do inwestowania czy to w obligacje, czy w fundusze inwestycyjne. Chodzi nie tylko o nas, to szeroko odbija się na rynku" - dodał.
Zdaniem Sapoty, w Polsce oferta inwestowania w fundusze nieruchomości praktycznie nie istnieje, a - parząc przez pryzmat jak wygląda to na świecie - stopy zwrotu z funduszy nieruchomości mogą wynieść od kilku do kilkunastu procent w skali roku.
"Standardowo najmniejszy zwrot, ok. 3-4,5 proc., w porywach do 5 proc., dają fundusze mieszkań na wynajem. Oczywiście mówię o samych wpływach z czynszu. Oprócz tego, że inwestor zarabia na czynszu, to może jeszcze dodatkowo długoterminowo zyskać na zmianie wartości tych mieszkań. Inwestycje w komercyjne nieruchomości typu biurowce, parki logistyczne, hotele powinny dawać w okolicach 4-6 proc., a nawet pod 7 proc. w skali roku. I to jest grupa inwestycji bezpieczniejszych, bardziej stabilnych. Jeżeli chodzi o projekty deweloperskie, to myślę, że w Polsce prawdopodobna jest roczna stopa zwrotu na poziomie 7-8 proc." - powiedział.
"Jeżeli chodzi o inwestycje w grunty, np. zadłużone, od syndyka czy z jakimiś wadami prawnymi, to w takim przypadku fundusz ma zerową płynność, więc jest ryzyko, że z takiej inwestycji trudno szybko wyjść. Natomiast w perspektywie 2-3 do 4 lat, jeżeli mówimy o pojedynczej nieruchomości gruntowej, to przy opanowaniu sytuacji z takim gruntem, jego wartość może rosnąć o kilkanaście, a nawet 20 proc. w skali roku" - dodał.
Obecnie w ramach Mount TFI funkcjonuje kilka funduszy.
"Są fundusze, które inwestują w nieruchomości komercyjne i czerpią zyski z najmu. Jest też fundusz finansowania przedsiębiorstw, czyli private debt, obejmujący obligacje przedsiębiorstw z różnych sektorów - jest on wyżej oprocentowany, na trochę większym ryzyku. Jest fundusz globalny rynku nieruchomości - FIZ, który inwestuje w akcje REIT-ów na największych giełdach na świecie" - powiedział Sapota.
Michał Sapota do czerwca 2018 r. był członkiem rady nadzorczej a wcześniej prezesem spółki deweloperskiej Murapol. Od lipca jest członkiem zarządu Mount TFI oraz prezesem HRE Investments. HRE Investments jest platformą, która łączy z jednej strony inwestorów finansowych zainteresowanych wejściem w formie obligacji lub kapitałowej w projekty, z drugiej firmy i projekty, które potrzebują finansowania.
Zdaniem Sapoty, obecnie dużo większe ryzyka dla rynku nieruchomości istnieją po stronie podaży, a nie popytu.
"Podstawowym problem są dziś wysokie ceny działek, na to nakładają się wysokie koszty budowy zarówno po stronie usług, jak i cen materiałów. Do tego dochodzi kwestia samej dostępności wykonawców i materiałów. I to są czynniki, które w znaczący sposób mogą ograniczać podaż" - powiedział.
"Jak spadnie podaż, mieszkań na rynku będzie coraz mniej, to teoretycznie powinny rosnąć ceny tych mieszkań. Czy tak będzie? Trudno powiedzieć, bo nie wiemy, gdzie jest wyporność. Trzeba wziąć pod uwagę, że dziś główny klient na rynku to klient inwestycyjny. Pytanie, w którym momencie klient inwestycyjny uzna, że cena jest już za wysoka" - dodał.
Zdaniem Sapoty, spadek liczby mieszkań w ofercie w ostatnim czasie nie musi oznaczać początku trendu.
"Ja bym jeszcze spokojnie poczekał przynajmniej na dane za III kw. i zobaczył, czy ostatni spadek liczby mieszkań w ofercie faktycznie zmienia się w jakiś trend. Ponieważ może to wynikać z różnych powodów, np. z tego, że część deweloperów zakończyła inwestycje i nie zdążyła zdobyć pozwoleń na nowe. Takich powodów może być wiele" - powiedział.
Z danych REAS wynika, że w II kwartale 2018 roku do oferty w sześciu polskich aglomeracjach o największej skali sprzedaży wprowadzono 15,4 tys. mieszkań, o 3,8 proc. więcej kdk i o 11,7 mniej rdr. Liczba mieszkań sprzedanych w tym okresie wyniosła 15,6 tys., co oznacza spadek kdk o 15,2 proc. i rdr o 11 proc.
Anna Unton (PAP Biznes)