Inwestorzy instytucjonalni mają coraz większy apetyt na kupowanie mieszkań na wyna

Przez najbliższe dwa lata liczba mieszkań na wynajem należących do funduszy instytucjonalnych ma zwiększyć się ponad czterokrotnie. Jednak inwestorzy obawiają się o skutki Polskiego Ładu i pogarszających się relacji z UE.

Jaki był miniony rok dla funduszy instytucjonalnych, które działają na rynku PRS i PBSA? Przy tak nowej na polskim rynku formule inwestowania w mieszkania na wynajem i domy studenckie poprzednie lata były symboliczne. W skali roku inwestowano niewiele ponad 100 mln euro. Natomiast w samym tylko I półroczu 2021 r. już 560 mln euro.

Do końca 2023 r. liczba lokali w sektorze najmu instytucjonalnego może sięgnąć niemal 33 tys., podczas gdy obecnie jest to ok. 7,2 tys. W Warszawie w połowie 2021 r. do sektora PRS należało ok. 2500 lokali (najwięcej w całym kraju). Przewidywania są takie, że w grudniu 2023 r. liczba ta wzrośnie do 12 tys.

- Stopy zwrotu z inwestycji PRS i PBSA to 5,5-5,75% i są dwukrotnie większe niż na Zachodzie, ale też ryzyka prawne i podatkowe są u nas dwukrotnie większe, a ostatnio związane są z wprowadzaniem Polskiego Ładu - mówi w rozmowie z MarketNews24 Dariusz Węglicki, dyrektor zarządzający funduszem Catella Polska. – Przed kilku laty te stopy zwrotu były znacznie wyższe, ale malały wraz ze wzrostem kosztów inwestycji, gdy czynsze z najmu zatrzymały się, a nawet spadły na początku pandemii.

Na rynku PRS niewielki jest udział inwestorów krajowych, oceniany jest na 5%. Dominują więc inwestorzy zagraniczni, przede wszystkim ze Skandynawii i Niemiec, Wielkiej Brytanii i USA. Nadal mamy boom na magazyny, ale sektor living z mieszkaniami na wynajem, domami studenckim i domami senioralnymi, znalazł się na trzecim miejscu rynku nieruchomości, za biurami, ale wyprzedzając obiekty handlowe.

- Ten rynek rozwijałby się szybciej, gdyby nie brak wehikułów finansowych w postaci ustawy o REIT-ach, dzięki którym w rynek nieruchomości mogliby inwestować ci, którzy mają oszczędności, ale mniejsze niż koszt zakupu mieszkania na wynajem – komentuje D.Węglicki. Miejsc w akademikach oferowanych przez fundusze instytucjonalne jest 6-7 tys. Jednak rynek PBSA bardzo rozwinie się w 2022 r., ponieważ zakontraktowana jest realizacja trzykrotnie większej liczby pokoi dla studentów. Mamy w Polsce 1,2 mln studentów, a więc na rynku jest miejsce, aby wybudować pokoje w akademikach z ponad stoma tysiącami łóżek.

Rynek PRS i PBSA zmienia się także z tego względu, że coraz więcej deweloperów przygotowuje pakiety mieszkań, które chce sprzedać jednemu funduszowi instytucjonalnemu. Są fundusze, które w swej strategii mają kupowanie deweloperów, aby dzięki temu przejąć marże deweloperskie.

- Strategii jest wiele i każda ma swoje uzasadnienie, my realizując swoją staramy się wybierać i kupować pojedyncze obiekty – mówi D.Węglicki. – Apetyt inwestorów instytucjonalnych rośnie, rosną jednak też obawy związane z Polskim Ładem i pogarszającymi się relacjami z UE.