Ostatnie lata w Polsce stały pod znakiem dynamicznego i praktycznie nieprzerwanego wzrostu cen nieruchomości w Polsce. Zwyżki można było obserwować w przypadku oddanych nowych mieszkań do użytku oraz zainicjowanych nowych budów, generalnie cała branża notowała stabilny rozwój. Jednym z kluczowych czynników, który napędzał sektor była polityka niskich stóp procentowych, co zdecydowanie ułatwiało pozyskiwanie kredytowania i napędzało ceny. Dodatkowo mieszkania w Polsce stały się symbolem bezpiecznej inwestycji ze stabilną stopą zwrotu rok do roku, co było czynnikiem silnie rosnących wycen, które jednak nie odstraszały nabywców kuszonych coraz wyższymi cenami w przyszłości. Początek 2022 roku przyniósł pierwsze oznaki wyhamowania, które objawiło się w postaci najniższej liczby oddanych nowych mieszkań od 4 lat i gwałtownemu spadkowi rozpoczętych nowych budów. W połączeniu z podwyżką stóp procentowych może to przełożyć się na odwrócenie tendencji z ostatnich lat.
Rysunek 1. Notowania WIG deweloperzy
Jedną z oznak słabości rynku nieruchomości w ostatnich miesiącach jest spadek notowań indeksu WIG Deweloperzy wraz z początkiem podwyżek stóp procentowych w październiku zeszłego roku.
Masowy napływ uchodźców zmieni rynek nieruchomości w Polsce?
Pojawienie się już ponad 2 mln uchodźców z Ukrainy to duże wyzwanie m.in. dla rynku nieruchomości w Polsce. Jak na razie większość uciekinierów z ogarniętej wojną Ukrainy zakwaterowanych jest gościnnie w polskich domach lub większych przystosowanych do tego celu ośrodkach. Wraz z przedłużającą się wojną część uchodźców będzie starała się znaleźć pracę i zakwaterowanie na własny rachunek. Z oczywistych przyczyn zakup nowego mieszkania w zdecydowanej większości przypadków nie będzie wchodził w grę, dlatego też w górę powinny pójść ceny najmu ze względu na spory impuls popytowy.
Z drugiej strony wybuch wojny ma swoje negatywne konsekwencje dla strony podażową. Problemy z dostawami i wzrost cen kluczowych surowców takich jak aluminium, miedź czy ruda żelaza powinny być odczuwalne już w najbliższych miesiącach. To sprawia, że pomimo zauważonego wyhamowania, ciężko oczekiwać, że ceny mieszkań będą spadać.
Podwyżki stóp procentowych będą kluczowe
Nie bez powodu indeks WIG deweloperzy zaczął zniżkować w momencie rozpoczęcia cyklu zacieśniania polityki monetarnej. Niskie stopy procentowe były jednym z kluczowych czynników napędzających ten segment gospodarki. Zgodnie z informacjami Biura Informacji Kredytowej dynamika kredytowa zaczęła spowalniać mniej więcej od połowy zeszłego roku. Potwierdzenie tego trendu mamy również na początku 2022 roku. W lutym wartość udzielonych kredytów spadła o niemal 30% w porównaniu z analogicznym okresem w zeszłym roku. Kolejne miesiące mogą przynieść tylko głębsze spadki z uwagi na fakt, iż Rada Polityki Pieniężnej będzie kontynuować podwyżki stóp procentowych. Widać zatem wyraźnie, że strona popytowa może nie być już tak mocna jak w ostatnich latach.
Rysunek 2. Dynamika udzielanych kredytów hipotecznych w Polsce, źródło: BIK, Interia Biznes.
Spadek aktywności kupujących będzie z pewnością czynnikiem wpływającym na spadek dynamiki wzrostu cen w kolejnych latach. Z uwagi jednak na podażowe czynniki zwiększające koszty budowy, będą one przeciwwagą dla spadku popytu. Według analityków banku PKO BP (WA:PKO), ceny mieszkań w tym roku mogą rosnąć w granicach 3%.
Develia wróci na wzrostową ścieżkę?
Develia jest jednym z największych deweloperów w Polsce. Do tej pory w przeciągu 15 lat spółka wybudowała już 14 tys. mieszkań. Dobra kondycja spółki miała również odzwierciedlenie w szerokim trendzie wzrostowym, który możemy obserwować na przestrzeni całej dekady. Patrząc na perspektywę krótkoterminową, notowania spółki zaliczyły głęboką korektę wraz z rozpoczęciem wojny na Ukrainie. Ma to związek z niepewnością na rynku i wstrzymaniem decyzji o zakupie nowego mieszkania przez wielu potencjalnych klientów. Jeżeli dojdzie do deeskalacji konfliktu, na co wszyscy liczymy, zaufanie konsumentów powinno wrócić, a sprzedaż ponownie zwiększyć wolumen.
Rysunek 3. Analiza techniczna Develia
Aktualnie wydaje się, że notowania zakończyły korektę i odrobiły już niemal połowę strat z końcówki zeszłego miesiąca. Pierwszym celem dla kupujących jest w tej chwili strefa podażowa na 3,90 zł blisko tegorocznych maksimów.