Sprzedaż mieszkań stabilna lub lekko w dół; wzrosty WIG-Nieruchomości zagrożone (analiza)

(PAP) Sprzedaż mieszkań w II półroczu pozostanie stabilna lub lekko spadnie - oceniają analitycy. Wyhamowanie branży widać też na indeksie WIG-Nieruchomości, na którym pojawiły się sygnały zmiany trendu. Jak wskazują eksperci, podaż nadal może nie nadążać za popytem, co może doprowadzić do wzrostu cen mieszkań i spadku ich sprzedaży.

Z danych opublikowanych dotąd przez deweloperów giełdowych wynika, że łącznie sprzedali oni w drugim kwartale 2018 roku 5.016 mieszkań, co oznacza spadek rdr o 3,4 proc. i spadek kdk o 12,9 proc.

„Łączny wolumen sprzedaży zrealizowany przez notowanych deweloperów, którzy opublikowali już dane za drugi kwartał, jest porównywalny do wyniku z roku poprzedniego. Nastąpił jedynie nieznaczny spadek, przy czym należy pamiętać, że baza z ubiegłego roku jest bardzo wysoka” - ocenił w rozmowie z PAP Biznes Cezary Bernatek, analityk Haitong Banku.

„Patrząc sumarycznie, wynik jest zgodny z moimi oczekiwaniami dla całego roku 2018 – spodziewam się nieznacznego spadku sprzedaży mieszkań rdr dla szerokiego rynku pierwotnego w kraju” - dodał.

Największy wzrost wolumenu sprzedaży rdr w drugim kwartale tego roku odnotowały Archicom (+65,5 proc.), Inpro (WA:INP) (+52,7 proc.), Ronson (+28,9 proc.), Marvipol (WA:BAHP) (+26,6 proc.) i i2 Development (+25,2 proc.).

Największe spadki sprzedaży z kolei odnotowały Lokum Deweloper (-29,3 proc.), Echo Investment (WA:ECH) (-28,6 proc.) i J.W. Construction (-26,1 proc.).

„To, że niektóre firmy odnotowały spadki rdr w drugim kwartale nie jest oznaką słabnącego popytu, ale raczej efektem stopnienia oferty, jak również przemyślanej strategii, skupionej na obronie marży kosztem maksymalizacji wolumenu sprzedaży. Jeżeli ich oferta wzmocni się w drugiej połowie roku, to sprzedaż też powinna być nieco lepsza” - ocenił Cezary Bernatek.

Piotr Zybała, analityk DM mBanku, również uważa, że stabilizacja sprzedaży jest pochodną problemów z podażą.

"Po pięciu latach nieprzerwanej hossy liczba sprzedawanych mieszkań zaczęła się stabilizować. Nie wynika to jednak ze słabnącego popytu, lecz jest pochodną coraz bardziej widocznych problemów z podażą nowych inwestycji" - ocenił Piotr Zybała w raporcie z 22 czerwca, dotyczącym deweloperów mieszkaniowych.

Cezary Bernatek z Haitong Banku ocenia, że popyt na mieszkania wciąż jest silny i w drugiej połowie roku nadal będzie wspierany przez mocne makro, czyli m.in. niskie stopy procentowe, niskie bezrobocie i relatywnie szybko rosnące płace.

ODTWARZANIE OFERTY NAJWIĘKSZYM WYZWANIEM

Poniżej przedstawiamy dane, dotyczące liczby mieszkań sprzedanych, wprowadzonych do oferty oraz będących w ofercie w okresie I kw. 2017 - I kw. 2018. Dane dotyczą sześciu lokalizacji: Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Poznania, Wrocławia i Łodzi. Informacje pochodzą z raportów kwartalnych firmy REAS.

Z danych firmy REAS wynika, że w ciągu roku oferta mieszkań na rynku pierwotnym spadła o około 5,6 tys. mieszkań do 44,7 tys. Zdaniem Cezarego Bernatka z Haitong Banku to, co będzie stać za spadkiem wolumenów sprzedaży deweloperów, to właśnie trudności z efektywnym odtwarzaniem oferty.

"Na to składają się na dzień dzisiejszy przede wszystkim dwie kwestie – z jednej strony utrudniony dostęp do wykonawców, a z drugiej przeciągające się procesy administracyjne w obszarze uzyskiwania pozwoleń na budowę. Ponadto, w przypadku części graczy, problemem może być topniejący bank gruntów” - powiedział Bernatek.

„Już pierwszy kwartał pokazał, że podaż nie nadąża za popytem w ujęciu ilościowym. Myślę, że ten trend będzie kontynuowany w kolejnych kwartałach. Jeżeli podaż, w rozumieniu liczby nowych lokali dodanych do oferty, nadal będzie spadać mocniej niż popyt, to ceny mieszkań będą kontynuować wzrosty. W scenariuszu bazowym na rok bieżący zakładam średnio 5-10 proc. wzrost cen dla porównywalnych projektów” - dodał.

Jego zdaniem drugi kwartał pokazał, że klienci akceptują wyższe ceny.

Jak wynika z ostatniego raportu REAS, ceny ofertowe mieszkań w pierwszym kwartale w Trójmieście wzrosły średnio rdr o 16 proc., w Warszawie o ok. 11 proc., we Wrocławiu o 9 proc., w Łodzi o 8 proc., w Poznaniu o 6 proc., a w Krakowie o 5 proc.

Piotr Zybała z DM mBanku zwraca uwagę, że giełdowi deweloperzy lepiej radzą sobie z odtwarzaniem oferty. Analityk również oczekuje wzrostu cen mieszkań w drugiej połowie roku.

"Warto zwrócić uwagę na różnice między danymi rynkowymi, a tymi prezentowanymi przez deweloperów notowanych na GPW. Zagregowana oferta spółek giełdowych wzrosła na koniec 2017 roku o 5 proc. rdr przy jednoczesnym spadku oferty na 6 największych rynkach w Polsce o 9 proc." - wskazał w raporcie z 22 czerwca Zybała.

"Uważamy, że trend stabilnych wolumenów sprzedaży i rosnących cen mieszkań utrzyma się również w drugiej połowie 2018 roku" - dodał.

Jak wskazał Cezary Bernatek również koszty wykonawstwa odnotują kolejne wzrosty w bieżącym roku. Jego zdaniem jednak - biorąc pod uwagę oczekiwane wzrosty cen - marża na porównywalnych projektach nie powinna się w widoczny sposób zawęzić.

WNIOSKI O KREDYT ODZWIERCIEDLAJĄ WZROSTY CEN LOKALI

Biuro Informacji Kredytowej podało w czwartek, że banki i SKOK-i przesłały w czerwcu 2018 roku do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na kwotę wyższą o 17,2 proc. niż przed rokiem.

Łącznie w czerwcu o kredyt mieszkaniowy zawnioskowało 35,64 tys. osób w porównaniu do 32,92 tys. rok wcześniej (wzrost o 8,2 proc.). BIK podał również, że średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w czerwcu wyniosła 251,86 tys. zł, czyli była o 1,4 proc. wyższa niż miesiąc temu.

Poniżej przedstawiamy dane na temat liczby osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy oraz średniej kwoty wnioskowanego kredytu w ostatnim półroczu. Dane pochodzą z komunikatów BIK.

"W czerwcu br. mieliśmy do czynienia również z kontynuacją zjawiska związanego z wnioskowaniem w 2018 r. o wyższe kwoty kredytów mieszkaniowych niż w 2017 roku. Jak już pisaliśmy w poprzednich miesiącach, zjawisko to może mieć swoje źródło zarówno we wzroście cen nieruchomości (np. w Warszawie wzrost rdr o ok. 10 proc.), jak i zakupie mieszkań o większej powierzchni" - powiedział, cytowany w czwartkowym komunikacie, Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.

"Na rynku nieruchomości pierwotnych w największych 7 aglomeracjach zaczynamy również obserwować obniżenie podaży nowych mieszkań, co wynika ze wstrzymania realizacji projektów przez część deweloperów, co w przyszłości, przy utrzymującym się popycie, może spowodować dalszy wzrost cen, a tym samym wzrost wartości wnioskowanych kredytów mieszkaniowych" - dodał.

PROBLEMEM SPÓŁEK PROCESY ADMINISTRACYJNE, DOSTĘP DO WYKONAWCÓW I GRUNTÓW

Prezes Atalu potwierdza, że największym wyzwaniem dla firm deweloperskich są kwestie urzędowe związane z wydawaniem odpowiednich pozwoleń, m.in. na budowę czy użytkowanie.

"Od strony administracyjnej rynek jest obecnie nieprzewidywalny" - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

"Przedłużające się procesy urzędowe negatywnie przekładają się na podaż nowych mieszkań" - dodał.

Prezes Dom Development (WA:DOMP), Jarosław Szanajca, ocenił, że problemy wielu deweloperów z uzupełnianiem oferty pogłębiły się.

"Starty nowych projektów są często opóźnione przez brak decyzji administracyjnych. Ten problem szczególnie dotyczy Warszawy, w mniejszym stopniu Trójmiasta i Wrocławia" - poinformował Szanajca.

Jak wskazał, podaż ograniczana jest przez trzy główne czynniki: koszty i dostępność gruntów, trudności z uzyskiwaniem decyzji administracyjnych oraz wzrost kosztów i spadek dostępności usług budowlanych.

"Spośród tych problemów, obecnie najbardziej znaczące są problemy z generalnym wykonawstwem" - ocenił w środowym komunikacie Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.

Zdaniem prezesa Atalu, największe wzrosty kosztów wykonawstwa oraz materiałów budowalnych już minęły.

Dorota Jarodzka Śródka, wiceprezes Archicomu, również ocenia, że największym wyzwaniem są rosnące ceny gruntów, koszty prac budowlanych i materiałów.

"Już dziś dotykają nas te wyzwania w kontekście negocjacji nowych kontraktów z generalnymi wykonawcami, a w perspektywie długoterminowej będą one jeszcze mocniej wpływać na cały rynek" - poinformowała PAP Biznes wiceprezes Archicomu.

"Kurcząca się podaż może prowadzić do wzrostu cen na rynku, a także do spadku sprzedaży mieszkań" - dodała.

Prezes LC Corp wskazuje, że niekorzystny wpływ tych czynników widać już teraz poprzez wyraźną podwyżkę cen mieszkań.

"O ile w latach 2013-2016 można było mówić o umiarkowanym ich wzroście, o tyle w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny nowych mieszkań wzrosły średnio 10 proc., w Trójmieście czy Wrocławiu nawet 17-18 proc." - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes Dariusz Niedośpiał, prezes LC Corp.

"Oczywiście klienci nie będą w nieskończoność akceptować podwyżek cen. Spadek tempa sprzedaży, a w konsekwencji zatrzymanie trendu wzrostu cen jest nieunikniony" - dodał.

Ocenił też, że spadająca podaż "zdecydowanie" wpłynie na mniejszą sprzedaż.

Zdaniem Zbiegniewa Juroszka, prezesa Atalu, rynek mieszkaniowy od strony popytowej znajduje się w dobrej kondycji.

"Nie przewidujemy zmiany trendu w tym zakresie" - poinformował prezes Atalu.

Jarodzka Śródka z Archicomu wskazuje, że potencjalnym ograniczeniem dla popytu może być pogorszenie sytuacji w gospodarce lub zbyt duży wzrost cen mieszkań, których część klientów może nie zaakceptować i rezygnować z zakupów lub wstrzymać się z decyzją na jakiś czas.

Podobnego zdania jest prezes LC Corp.

"Obecnie największym zagrożeniem dla popytu są wspomniana ograniczona podaż i rosnące ceny mieszkań. Brak oferty spełniającej kryteria klientów co do lokalizacji, wielkości mieszkania ale i ceny (mieszczącej się w przedziale zdolności nabywczej klienta) oznaczać będzie spadek sprzedaży" - poinformował PAP Biznes Dariusz Niedośpiał.

NA INDEKSIE WIG-NIERUCHOMOŚCI SYGNAŁY ZMIANY TRENDU

Subindeks WIG-Nieruchomości wzrósł w ostatnim roku zaledwie o 1 proc., a w ostatnich 5 miesiącach odnotował spadek o 4,8 proc.

"Sytuacja techniczna indeksu WIG-Nieruchomości różni się od tej widocznej na wykresie WIG20 i WIG, jednakże w przypadku ww. branżowego benchmarku pojawiły się ostatnio negatywne sygnały. W czerwcu doszło do niekorzystnego dla trendu wzrostowego przełamania dwóch istotnych wsparć. Jednym z nich jest klasyczna dzienna MA200_d obrazująca średnie zachowanie się indeksu z ostatnich 200 sesji. Zgodnie z teorią jak i praktyką, przedostanie się benchmarku poniżej ww. średnią sygnalizuje przewagę podaży i zbliżającą się zmianę trendu" - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes Piotr Neidek, analityk techniczny DM mBanku.

Jak wskazał, drugim, niekorzystnym, dla akcjonariuszy spółek z branży nieruchomości, sygnałem jest naruszenie tegorocznego minimum.

"Na wykresie tygodniowym można zauważyć niepokojący wzrost obrotów podczas spadkowych okresów, a także można doszukać się formacji G&R, która z akademickiego punktu widzenia jest strukturą zapowiadającą spadki – w tym przypadku w długim terminie" - ocenił analityk.

"Lokalnie nie ma przeciwskazań do wzrostów, jednakże dopóki WIG-Nieruchomości zamyka tydzień poniżej oporu 2210, dopóty obserwowaną zwyżkę należy traktować w kategoriach korekty wzrostowej, a nie jako kontynuację tego, co indeks zrobił w poprzednim roku" - dodał.

Największy udział w subindeksie WIG-Nieruchomości ma grupa Globe Trade Centre, działająca w branży nieruchomości komercyjnych (28,5 proc.). Kolejne trzy spółki z największym udziałem to odpowiednio: LC Corp (19,1 proc.), Echo Investment (13 proc.) i Dom Development (10,1 proc.). Notowania GTC wzrosły w ostatnim roku o 0,5 proc., LC Corpu o 27,8 proc., a Dom Development o 11 proc. Kurs Echo Investment spadł w tym czasie o 14,2 proc.

Sara Borys (PAP Biznes)