Pułapki braku uregulowania podziału nieruchomości przez współwłaścicieli

Brak regulacji dotyczących podziału nieruchomości wspólnej do korzystania może utrudniać korzystanie z części wspólnych nieruchomości takich jak miejsca postojowe, czy też części elewacji przeznaczone na szyldy reklamowe dla lokali usługowych.

Dla inwestora i dewelopera brak uregulowań w zakresie podziału quoad usum związany jest z ryzykiem komercyjnym. - Zakup lokali w nieruchomości, która nie ma ustalonych jasnych zasad korzystania z części wspólnych, w której nie dokonano podziału quoad usum, może być mniej atrakcyjny dla nabywców – mówi w rozmowie z MarketNews24 Jakub Urbanek, adwokat z kancelarii CDZ Chajec i Wspólnicy. - Nabywcy mogą nie być zainteresowani zakupem lokalu, do którego nie będzie przypisane wyłączne prawo do korzystania z określonych części nieruchomości wspólnej np. miejsca w lokalu garażowym, miejsca postojowego naziemnego, czy też ogródka przylegającego do lokalu znajdującego na parterze budynku.

Jakie są ogólne zasady, na których odbywa się korzystanie przez współwłaścicieli z części nieruchomości wspólnej? Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 KC).

W przypadku braku umownego uregulowania zasad korzystania z nieruchomości wspólnej współwłaściciel ma prawo korzystać z całej rzeczy, a nie tylko z takiej jej części, która pokrywa się z udziałem właściciela. Współwłaściciel musi respektować prawa pozostałych współwłaścicieli.

Zgodnie z ustawą o własności lokali, w rozumieniu, której nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 UWL), właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 UWL). Celem korzystania z nieruchomości wspólnej ma być przede wszystkim zapewnienie właścicielom możliwości należytego korzystania z lokali, z którymi związany jest udział we współwłasności tej nieruchomości.

- Przepisy polskiego prawa nie przewidują żadnych szczególnych wymogów dotyczących formy zawarcia takiej umowy, co oznacza, że umowa ta może zostać zawarta w formie pisemnej, a nawet w sposób dorozumiany – wyjaśnia Jakub Urbanek z kancelarii CDZ Chajec i Wspólnicy. - Dorozumiane zawarcie umowy o podział rzeczy wspólnej quoad usum, to takie, które można przyjąć, gdy żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwia się określonemu sposobowi korzystania z rzeczy wspólnej. Aby ujawnić umowę o podziale nieruchomości do korzystania w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej, konieczne jest jednak zawarcie takiej umowy przynajmniej w formie pisemnej, z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Czy możliwe są zmiany w umowie o podział do korzystania? Porozumienie stron jest zawsze możliwe. Jednak zarówno w doktrynie prawa jak i w orzecznictwie, reprezentowane były niejednolite poglądy dotyczące trybu zmiany takiej umowy - czy zawsze potrzebna jest jednomyślność czy wystarczy wola większości współwłaścicieli?

W jaki sposób współwłaściciele mogą zmienić umowę quoad usum? W każdym przypadku konieczne byłoby przeanalizowanie brzmienia aktualnie obowiązującej umowy oraz weryfikacja zakresu proponowanych zmian, w szczególności w kontekście zakresu planowanego ograniczenia uprawnień już przysługujących poszczególnym współwłaścicielom.