Warszawa, 16.01.2024 (ISBnews) - Dalsze wzrosty cen mieszkań wydają się nieuniknionym scenariuszem w kontekście kolejnego rządowego systemu dopłat, ocenia dyrektorka badań rynku Otodom Analytics Katarzyna Kuniewicz.
"Ceny wprawdzie nie mogą rosnąć w nieskończoność, ale wciąż rosnące wynagrodzenia oddalają moment w którym popyt powie dość. Dlatego dalsze wzrosty wydają się - po ogłoszeniu kolejnego systemu dopłat - nieuniknionym scenariuszem, który ponownie wychyli rynek na popytową stronę. Wprawdzie podaż w końcówce roku wzrosła, ale [...] nie dlatego, że deweloperzy uwierzyli w stabilność popytu i rynku, a dlatego, że po skokowym wzroście cen opłacalność realizacji wybranych projektów wyraźnie wzrosła" - czytamy w komunikacie.
Mimo wzrostu wynagrodzeń w największych miastach relacja ceny zakupu 1 m2 mieszkania (w cenie średniej) do średniego wynagrodzenia w III kw. 2023 r. wahała się od 0,57 w Warszawie do 0,76 w Łodzi (danych za IV kw. jeszcze nie ma). Oznacza to, że za przeciętną pensję w największych miastach można było kupić 0,6 - 0,8 metra mieszkania.
"Kiedy przelicznik spada poniżej 0,5, czyli: za średnie wynagrodzenie nie możemy kupić nawet pół metra mieszkania, sytuacja staje się niepokojąca. Ludzi przestaje być stać na luksus posiadania. W konsekwencji idą na rynek najmu. Młodzi zostają w domach rodziców. Przy tak niskim przeliczniku na rynku pozostaną najbogatsi, czyli jakieś 10-15% zainteresowanych zakupem. I o ile nie zostanie wzmocniona strona podażowa, może z tą myślą powinniśmy zacząć się oswajać" - powiedziała Kuniewicz, cytowana w materiale.
Ci, którzy potrzebują zwykłego mieszkania albo je wynajmą, albo kupią tańsze na obrzeżach albo pod miastem. Albo pod miastem kupią działkę i zbudują dom, a to doprowadzi do wzmocnienia problemu jakim jest rozlewania się miast, ocenia ekspertka.
"Z całą pewnością potrzebujemy kompleksowego programu mieszkaniowego, a nie kredytowego, którym w gruncie rzeczy był BK2% i którym ma być jego następca 'Mieszkanie na start'. Nie mam najmniejszych wątpliwości, że na rynek mieszkaniowy w Polsce trzeba przestać patrzeć globalnie. Nie ma jednej recepty dla wszystkich miast razem wziętych, bo nie ma jednolitego rynku. Problemy mieszkaniowe trzeba rozwiązywać w ścisłej współpracy z poszczególnymi samorządami największych miast. Na pewno trzeba przyspieszyć procedurę uzyskiwania pozwoleń na budowę, trzeba sprawdzić, jakie tereny w miastach można uwolnić np. poprzez dopuszczenie rozbiórek i wyburzeń. W wielu przypadkach trzeba wyprostować stan prawny nieruchomości. Trzeba działać na wielu polach, by równoważyć, a nie wychylać rynek to w jedną, to w drugą stronę" - podsumowała Kuniewicz.
Portal Otodom zaprezentował dziś kluczowe dane polskiego rynku mieszkaniowego za 2023 r.
Ubiegły rok zakończył z 54,3 tys. sprzedanych mieszkań deweloperskich na siedmiu najważniejszych rynkach. Tym samym sprzedaż była o 45% wyższa niż rok wcześniej. Mimo zwiększonego zainteresowania deweloperzy nie zwiększyli istotnie podaży, która z wynikiem 43,7 tys. mieszkań wprowadzonych do sprzedaży nie dorównała nawet tej ubiegłorocznej (-4% r/r).
W samym grudniu sprzedaż deweloperska na największych rynkach w kraju spadła po raz drugi z rzędu - tym razem do poziomu 4,4 tys. lokali. Dużo niższe były też wprowadzenia. Co prawda przewyższyły one miesięczną średnią z całego roku, ale po listopadowym, najwyższym w całym roku wysypie nowych ofert, 3,8 tys. mieszkań wprowadzonych w grudniu oznaczało spadek o ponad 41% m/m.
W całym roku w siedmiu miastach o największej skali rynku mieszkaniowego (Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź, Katowice) do sprzedaży trafiło 43,7 tys. mieszkań deweloperskich, o 4% mniej niż w 2022 r. W tym samym czasie sprzedano o 10,6 tys. lokali więcej, co sprawiło, że oferta spadła do poziomu 39 tys. łącznie na analizowanych przez Otodom rynkach, a to znaczy, że na koniec grudnia 2023 r. była o 19% niższa niż przed rokiem, podano także.
Nominalnie deweloperzy najwięcej mieszkań sprzedali w ubiegłym roku w Warszawie - 17,8 tys., co stanowiło jedną trzecią sprzedaży na siedmiu analizowanych rynkach. Na drugim miejscu, mimo największych kłopotów poziomem oferty, znalazł się Kraków (9,4 tys.). Na kolejnych miejscach Trójmiasto (8,2 tys.), Wrocław (7,8 tys.), Poznań (4,8 tys.) i Łódź (4,1 tys.). Na końcu stawki plasują się Katowice, gdzie sprzedano 2,4 tys. mieszkań, czyli o 46% więcej niż przed rokiem. Katowice zresztą znalazły się na drugim miejscu za Warszawą i Gdańskiem (po 57% r/r) jeśli chodzi o roczny wzrost w ujęciu procentowym.
Poza najważniejszymi rynkami uwagę zwraca Lublin, gdzie w 2023 r. sprzedano ponad 2 tys. mieszkań deweloperskich. Zostawił on w tyle Białystok, Bydgoszcz i Rzeszów (sprzedaż na poziomie 1,5-2 tys. mieszkań), a poziomem cen średnich zbliżając się do 11 tys. zł/m2 przebił Łódź i zbliża się do Katowic.
Zgodnie z danymi Otodom Analytics w ciągu roku ceny na najważniejszych rynkach w kraju wzrosły od 8% w Katowicach, 13% w Łodzi, przez 18-19% w Warszawie i Wrocławiu, po 22-23% w Poznaniu i Krakowie. W Gdańsku w porównaniu do grudnia 2022 r. ceny wzrosły o 27%, co nominalnie dało dodatkowe 3,2 tys. zł na metrze kwadratowym.
(ISBnews)