Popyt na mieszkania w III kw. stabilny; w wynikach spółek widać jednak mocną polaryzację (analiza)

(PAP) Popyt na mieszkania w III kw. 2019 r. utrzymywał się na stabilnym poziomie. W wynikach sprzedażowych spółek widać jednak mocną polaryzację, a hossa na rynku "obnażyła" tych deweloperów, którzy są niewydolni operacyjnie - oceniają analitycy. Ich zdaniem Atal, Archicom i Echo powinny zrealizować całoroczne cele. Wyzwaniem dla branży w 2020 r. wciąż będzie odtwarzanie oferty.

"Popyt na mieszkania w trzecim kwartale utrzymywał się na stabilnym, bardzo wysokim poziomie. Deweloperzy notowani na giełdzie sprzedali łącznie prawie 6,1 tys. mieszkań, co jest wynikiem o 15 proc. lepszym niż przed rokiem" - ocenił w rozmowie z PAP Biznes Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ (WA:BOSP).

"Największą dynamikę sprzedaży odnotowały: Budimex (WA:BDXP) i Echo Investment (WA:ECH) - obie spółki wykazały ponad 80-proc. wzrost sprzedaży lokali. Dobrze na tle konkurencji wypadł również Atal, który zwiększył swoją sprzedaż rdr o ponad 30 proc." - dodał.

Wewiórski wskazał, że spółki w trzecim kwartale były w stanie przerzucić na klientów koszty związane z rosnącymi cenami gruntów i materiałów budowlanych.

"Marże jakie osiągnęli deweloperzy na sprzedawanych mieszkaniach w trzecim kwartale są znacznie powyżej średniej cyklicznej, co jest charakterystyczne dla rynku w fazie hossy" - powiedział analityk DM BOŚ.

Cezary Bernatek, analityk Erste Securities wskazał natomiast, że dane sprzedażowe deweloperów giełdowych - zarówno za trzeci kwartał, jak i dziewięć miesięcy - po raz kolejny okazały się nieco lepsze od wyników szerokiego rynku.

"Warto przy tym podkreślić, że sumaryczna sprzedaż mieszkań przez giełdowe spółki (z uwzględnieniem podmiotów notowanych na Catalyst) wzrosła w trzecim kwartale o blisko 15 proc., a narastająco od początku roku była porównywalna do mocnego, ubiegłego roku, co z mojej perspektywy stanowi pozytywne zaskoczenie – jeszcze w marcu oczekiwałem spadku sprzedaży na szerokim rynku rzędu 10-15 proc i wysokiego jednocyfrowego średniego spadku dla pokrywanych podmiotów z GPW" - powiedział analityk Erste Securities.

Dodał, że w wynikach za trzeci kwartał widać mocną polaryzację - część spółek radziła sobie bardzo dobrze, a część słabo. Jego zdaniem, głównie miało to związek ze zdolnością poszczególnych podmiotów do efektywnego odtwarzania oferty.

"Spółki z +mniej problematycznymi+ gruntami, które nieco lepiej radzą sobie z trudnościami administracyjnymi odnotowały lepsze dynamiki. Przykładem są Atal, Archicom, Budimex Nieruchomości czy Echo Investment - te spółki pokazały bardzo mocne dynamiki, lepsze od moich oczekiwań" - powiedział Bernatek.

"Po drugiej stronie znalazły się firmy, które miały problemy z odtwarzaniem oferty. Dobrym przypadkiem jest tutaj Lokum Deweloper, który sprzedał w trzecim kwartale prawie 75 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem" - dodał.

Podobnego zdania jest Maciej Wewiórski z DM BOŚ. Wskazał, że - mimo trwającej na rynku mieszkaniowym hossy - niektórzy deweloperzy nie najlepiej sobie radzą.

"Trzeci kwartał pokazał, że niektóre spółki sobie kompletnie nie radzą na tym rynku - Polnord (WA:PNDP) pokazał katastrofę. Negatywnie zaskoczył nas ogromny rozmiar emisji ratunkowej w tej spółce, mimo sprzedaży biurowców, która miała poprawić sytuację" - powiedział Wewiórski.

ATAL, ARCHICOM I ECHO ZREALIZUJĄ CAŁOROCZNE CELE

Analityk DM BOŚ ocenia, że hossa "obnażyła" tych deweloperów, którzy są niewydolni operacyjnie.

"Są to spółki, którym nie udało się zwiększyć sprzedaży rdr, głównie z powodu niskiej jakości oferty i opóźnień w uruchamianiu nowych projektów. Już dostrzegamy firmy, którym nie uda się odnotować zakładanych na początku roku wolumenów sprzedaży mieszkań" - ocenił Wewiórski.

Zdaniem Bernatka z Erste Securities, spółki takie jak Atal, Archicom czy Echo zrealizują tegoroczne założenia.

"W czwartym kwartale duże i sprawne spółki giełdowe, posiadające relatywnie szeroką ofertę nadal będą outperformować szeroki rynek jeśli chodzi o dynamikę sprzedaży, a ich całoroczne cele w tej materii powinny być dowiezione - 3 tys.+ lokali w Atalu, około 1,6 tys. w Archicomie, 1,3 tys. w Echo" - powiedział analityk.

Jego zdaniem, także Ronson ma szansę zrealizować roczne założenia sprzedażowe, pomimo że trzeci kwartał nie był dla tej spółki najlepszy.

"Trzeba jednak pamiętać, że ma ona prawie 100 mieszkań na Ursusie w umowach rezerwacyjnych, które zaczęły być przekształcane w umowy sprzedaży wraz z końcem września. Spółka ma też uruchomić w czwartym kwartale kilka nowych projektów, więc myślę, że wolumen sprzedaży na poziomie 800 sztuk jest w zasięgu" - ocenił Bernatek.

Analityk wskazał, że - mimo nie najlepszej dynamiki sprzedaży w trzecim kwartale - osiągnięcie rocznego celu sprzedaży przez Develię także jest możliwe.

"W pierwszym półroczu spółka dodała do oferty niewiele nowych mieszkań. Po trzecim kwartale jest lepiej, we wrześniu do oferty doszło kilka projektów, a w końcówce roku są plany wprowadzenia kolejnych. Myślę, że osiągnięcie celu sprzedaży ponad 1,6 tys. mieszkań w tym roku jest możliwe, co implikowałoby wyraźny wzrost sprzedaży względem trzeciego kwartału i względem czwartego kwartału roku poprzedniego" - powiedział Bernatek.

WYZWANIEM BRANŻY W 2020 ROKU NADAL ODTWARZANIE OFERTY

W ocenie analityków DM BOŚ, 2020 rok będzie bardzo dobry dla deweloperów mieszkaniowych. Ich zdaniem, spółki powinny powtórzyć mocne wyniki sprzedaży z tego roku.

"Wyzwaniem pozostaje dla spółek zdolność do generowania nowych projektów. Mam tutaj na myśli skuteczne i szybkie zdobywanie pozwoleń administracyjnych, zakupy atrakcyjnych gruntów, zdolność do utrzymywania kadry zarządzającej czy pracowników, którzy przygotowują projekty" - powiedział Wewiórski.

Cezary Bernatek z Erste Securities wskazuje, że znaczna część czynników, które wspierały dotąd popyt na nowe mieszkania w kraju, w 2020 roku wciąż będzie działać.

"Mam tu na myśli m.in. niskie bezrobocie, dynamicznie rosnące płace (wsparcie fiskalne, wzrost płacy minimalnej), nadal satysfakcjonujące zwroty z wynajmu mieszkań czy oczekiwaną kontynuację migracji ludności do największych ośrodków miejskich w kraju. Nie spodziewam się także podniesienia stóp procentowych przez RPP. To wszystko będzie dalej działać na plus" - powiedział Bernatek.

"Z drugiej strony, oczekuję dalszych problemów z odtwarzaniem oferty, szczególnie w przypadku mniejszych podmiotów posiadających ograniczone zasoby gruntów oraz trudniejszy dostęp do finansowania zewnętrznego. Do tego dochodzi spodziewane spowolnienie gospodarcze, zarówno w kraju, jak i w sferze globalnej, co może nieco ostudzić nastroje części konsumentów" - dodał.

Wskazał również, że nie bez wpływu pozostanie również wyraźny wzrostów cen mieszkań obserwowany w roku bieżącym.

"Finalnie, po wyroku TSUE spodziewałbym się, że banki mogą się nieco usztywnić w zakresie udzielania kredytów hipotecznych w nadchodzących kwartałach" - powiedział Bernatek.

"Mając powyższe na względzie, w przyszłym roku spodziewam się na szerokim rynku kontynuacji spadków sprzedaży mieszkań – celowałbym w niską dwucyfrową dynamikę" - dodał.

Ocenił jednocześnie, że "giełdowi liderzy" powinni sobie ponownie poradzić lepiej. Większość z nich - jego zdaniem - może odnotować spadki wolumenów w ujęciu rocznym, ale będą one umiarkowane.

"Patrząc na drugą stronę równania, oczekuję spadku podaży nowych mieszkań na szerokim rynku w 2020 roku. Myślę jednak, że spadek ten będzie nieco mniejszy niż spadek sprzedaży w ujęciu ilościowym, co w konsekwencji spowoduje wyhamowanie wzrostu cen mieszkań w tym okresie, po wzroście rzędu 5-10 proc. w roku bieżącym" - powiedział analityk Erste Securities.

Poniżej opracowane na podstawie danych ze spółek zestawienie, obejmujące sprzedaż lokali przez deweloperów w trzecim kwartale 2019 roku wraz z porównaniem do analogicznego okresu roku poprzedniego.

** spółka notowana na Catalyst

Sara Borys (PAP Biznes)