Zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi nowym utrudnieniem w prowadzeniu biznesu

5 października 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Pozornie niewielkie zmiany mogą wpłynąć na sytuację wielu firm, powodując różne utrudnienia, także przy transakcjach fuzji i przejęć.

W dalszym ciągu obrót gruntami rolnymi poniżej 0,3 ha nie będzie ograniczony przepisami tej ustawy. W ostatniej zmianie doprecyzowano już, że mowa o powierzchni użytków rolnych wskazanej w ewidencji gruntów i budynków. Zatem również większa nieruchomość, w której udział użytków rolnych jest mniejszy niż 0,3 ha, nie będzie podlegała ograniczeniom wynikającym z tej ustawy.

Ostatnie zmiany mogą mieć duże znaczenie dla osób, które planowały założyć fundację rodzinną i wnieść do niej posiadaną nieruchomość rolną o powierzchni co najmniej 0,3 ha. Usunięto bowiem z ustawy ułatwienia w obrocie nieruchomościami rolnymi, które zostały niedawno wprowadzone specjalnie dla fundacji rodzinnych. 

- Od 5 października do fundacji rodzinnej i jej beneficjantów mają zastosowanie m.in. takie wymogi jak obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego w ciągu 5 lat od dnia jej nabycia czy konieczność uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa(KOWR) na nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot, który nie jest rolnikiem indywidualnym – mówi w rozmowie z MarketNews24 Renata Sobocińska, senior associate w kancelarii Tomczykowski Tomczykowska. - Teraz KOWR ma również prawo nabycia takiej nieruchomości rolnej wnoszonej do fundacji rodzinnej przez jej fundatora, które to prawo było wyłączone przed nowelizacją ustawy.

Zakres zmian jest tym bardziej istotny dla różnych firm, nie tylko rodzinnych, ponieważ spółka dominująca staje się nowym podmiotem objętym przepisami ustawy. Dużym zagrożeniem dla spółek jest wprowadzenie nowych uprawnień KOWR w odniesieniu do nabycia udziałów lub akcji w spółce dominującej.  Dotychczas KOWR miał prawo pierwokupu lub nabycia zbywanych udziałów lub akcji w spółce, jeżeli powierzchnia należących do niej nieruchomości rolnych wynosiła co najmniej 5 ha. Teraz, to uprawnienie KOWR zostało rozszerzone również na będące przedmiotem obrotu udziały lub akcje jej spółki dominującej. 

- Jeżeli w danej grupie, będzie chociaż jedna spółka zależna będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha, a udziały lub akcje jej spółki dominującej będą przedmiotem obrotu, to w zależności od rodzaju transakcji, KOWR będzie miał prawo pierwokupu lub nabycia tych udziałów lub akcji w spółce dominującej – wyjaśnia R.Sobocińska z kancelarii Tomczykowski Tomczykowska. - Co więcej, w doktrynie nie przesądzono do tej pory jednoznacznie, czy definicja spółki dominującej obejmuje także spółkę zagraniczną. W związku z tym ta  zmiana może być bardzo istotna i rodzić wiele problemów przy wszelkiego rodzaju transakcjach fuzji i przejęć w Polsce.